拿地逻辑生变，佳兆业启动城市更新“飞轮效应”

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拿地逻辑生变，佳兆业启动城市更新“飞轮效应”

作者 / 元宝

编辑 / 金德路

本文图片均来源于网络

转眼又是年中大考，佳兆业交出了经营业绩大幅提升，关键利润指标全面增长的亮眼成绩单。

北京时间8月25日，佳兆业发布了2021年中期业绩报告。据报告显示，截止2021年6月30号，营业收入300.7亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利润率分别为30.9%、13.1%，保持行业较高水平。

城市更新作为佳兆业的核心竞争力，本季度的表现尤为值得关注。

据财报显示，上半年，城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。

佳兆业深耕多年的城市更新正在大步迈进收成期。

01 降负债成效显著，抗风险能力稳步释放

随着「三道红线」、「房贷集中度管理」和「四限」等短期管控政策的掐紧，「降杠杆」成为2021年地产业的主旋律。

高压背景下，房企存量博弈，加速了行业整合。

据中房网数据显示，截至今年6月，全国共有358起并购行为发生在房地产行业。同时，根据法院公告，目前有100多家房地产企业递交破产文书，算下来，几乎每天都有一家房企崩塌。

危机之下，不论规模大小，房企个个如履薄冰。

面对日趋严峻的行业环境，佳兆业将抗风险能力的指标提到最高，始终围绕「提利润、降负债」开展财务管理工作。

在投资层面，恪守审慎稳健、量入为出的投资策略，注重规模及效益的平衡，坚定布局核心城市、核心地段、核心资产。

2021上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式相互补充，新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元，按权益代价计50%位于一线城市。

而在最关键的三道红线方面，佳兆业积极主动进行债务管理，严控有息负债规模，持续优化债务结构。

2021上半年，佳兆业净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%，三道红线提前达标，运营防线安全稳固，抗风险能力进一步增强。

值得一提的是，佳兆业成立至今，几乎不使用商票融资，针对财务管理如此长期审慎稳健的思路，是当下很多房企，包括一些头部房企都有所欠缺的。

在地产与经济加速剥离的现状下，佳兆业懂得审时度势，积极提高抗风险能力。

02 拿地逻辑生变，城市更新成破局之道

地产圈内风云变幻，刚刚成功闯关三道红线的佳兆业目前又遇上了新挑战。

近期突然传出被纳入「三道红线」试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，业内这时才后知后觉的想起，去年与三道红线一起被提及的还有两条被遗忘的辅助线：

1、拿地销售比不超过40%。

2、近三年经营现金流是否连续为负。

值得注意的是，「拿地销售比不超过40%」这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

两集中供地的热度还没消退，「3＋2」的监管大锤就再度袭来。当拿地逻辑生变，招拍挂市场的竞争会加倍抬升，房企的利润空间也将面临不断缩减，造成短期资金需求加大，进一步加重长期财务压力。

这让深耕区域单一，或依赖招拍挂拿地的房企一时间苦不堪言，但对于佳兆业来说，则是利于超车的破局机会。

当下的拿地逻辑实际利好两种企业，一种是利好资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企；另一种则是利好善于多元化拿地，尤其是在城市更新项目方面表现突出的「头部玩家」，以此降低风险，巩固深耕城市的基本盘。

且中央城市更新相关政策密集出台，随着「十四五」规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已上升为国家战略。变局与红利之下，TOP50的上市房企中有61%的房企纷纷扎堆入局城市更新。

不过，虽然入局者众多，但城市更新是多元化发展中最难打的业务，因此，各房企在城市更新中的差异划分较大。

据克而瑞数据研究，其按「城市更新潜在建筑总建面」衡量企业在城市更新的参与度，将房企分为三个梯度。

在1999年成功改造深圳烂尾楼项目，打响城市更新第一枪，佳兆业领衔城市更新第一梯队。

众所周知，佳兆业深耕城市更新行业22年，成功打造项目40多个，在经验、理念、团队、模式、规模等方面的综合实力领跑行业，已经连续三年获评「中国房地产城市更新优秀企业」第一名，领先地位持续巩固。

未来随着杠杆红利消失，供地政策加速行业分化，回报高、周期长的城市更新不仅会是佳兆业的杀手锏，或许还将助力佳兆业在变局中扶摇直上。

03 持续进化的城市更新

目前城市更新业务多聚焦粤港澳大湾区，所以业内流传「得大湾者得天下」。

据财报显示，截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。并且，佳兆业已成功打造包括深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业·桂芳园、深圳佳兆业·可园、深圳佳兆业城市广场、深圳 KPR 佳兆业广场等项目在内的经典案例，在大湾区树立了标杆性的产品。

毫无疑问，无论是项目地域占比优势，亦或是产品结果导向，都体现出了佳兆业在城市更新领域，有着无法撼动的龙头地位。

此外，业内都清楚做好城市更新的难度有多大，佳兆业凭自己独有的优势，达成了现在的高光时刻。

佳兆业起步时就瞄准了粤港澳大湾区的地域优势，大湾区可是城市更新改造起步最早、政策红利最为丰厚，发展最为成熟，市场最为开放的城市更新改革先行点，运用前瞻性抢先入局深耕的佳兆业，当下与大湾区一起成为了城市更新的风向标。

目前，通过积累22年城市再开发经验，佳兆业在城市更新领域有了一支实力突出的专业团队，形成了一套覆盖规划设计、商务谈判、拆迁回迁、开发建设和运营服务等全方位的运作流程，饱受好评的标杆案例让佳兆业赢得了群众口碑与政府信任，迅速占据了更大的市场地位。

当下虽然有大批房企涌入抢夺市场份额，但因佳兆业起步早，现仍有百余个高毛利项目储备在手，未来业绩有极大确定性。现存的高质量土储不仅可以帮佳兆业锁定成本，还可以应对未来政策导致成本上行的风险。

据财报显示，截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元。佳兆业目前的土地储备规模稳中有增，质量不断提高，为业绩持续增长提供了强力支撑。

可预见的是，在地产大变局的漩涡中，随着拿地逻辑生变，佳兆业依托前瞻布局城市更新的优势，化被动为利好，或将迎来戴维斯双击。

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