ydc数字货币是什么（全面降准！公寓被热抢！​如何应对时代的“危”与“机”？）

　　ydc数字货币是什么（全面降准！公寓被热抢！如何应对时代的“危”与“机”？）

时隔一年多，央行再次全面降准。

7月9日，中国人民银行发文，提到7月15日将下调金融机构存款准备金率0。5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），距离央行去年4月份降准，一年有余。

图源：中国人民银行

下调后，金融机构加权平均存款准备金为8。9%，将释放长期资金约1万亿，对于资本市场而言，是极大的利好。

随后，降准通知后第一个交易日（7月12日），股、债高开高走，指数全线翻红。

虽然此次降准主要是优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，为资本市场提振信心。但世间万物，都不止一个面目，此次降准更重要的意义在于它对市场传递出了新的信号：

未来市场上流动性货币增多，货币越来越不值钱了，将进入一个万物暴涨的时代。

新时代的到来，意味着我们将面临新的机遇与挑战。如何打好这场“战役”，是我们接下来较长时间内需要认真考虑的问题。

01。

全球大放水背景下的“降准”

如何应对时代的“危”与“机”？

全球大放水持续，如何自救？其实资本早有决断！接下来，我们只需“厘清”，并“往下走”即可。

自去年YQ以来，全球开启大放水模式，美、欧、日、英四大国央行仅在2020年印钞规模就超5。6万亿美元。今年多国央行多次表态，将在较长一段时间内，保持货币宽松政策不变。

按照目前全球的经济发展态势，全球货币宽松政策将持续。

为了对抗通胀甚至是跑赢通胀，自去年开始，不少人选择把钱变成能保值增值的资产，于是带火了一方楼市，尤其深圳！

2020年深圳住宅成交超14万套，新房、二手房成交均较2019年上涨约20%。（数据来源：深圳住建局、乐有家研究中心）

去年715之后，深圳房票难得；在今年208新政后，二手房准入资金门槛提高，给资本设下不少障碍，很多人短时间没法进入，导致深圳二手住宅成交量不断下降。

壹地产注意到，虽然二手房成交下降了，但资本依旧在买入深圳！

今年1-5月份，深圳公寓成交环比、同比均上升。其中5月份成交1358套，环比上升15。6%，成交均价约6。5万/平，上升约5。5%。（数据参考：咚咚找房）

图源：咚咚找房

仔细剖析，壹地产发现今年以来，深圳商务公寓利好频现。

• 2月23日允许符合条件的商务公寓通燃气；
• 3月3日剔除“商务公寓”字样，商务公寓进入存量时代；
• 3月30日，光明商务公寓住满一年可申请学位。

多重利好之下，商务公寓与住宅的功能越来越相似，当下“火”是必然的，且壹地产认为，这股“热焰”大概率持续燃烧。

但注意，只有优质的公寓才能在全球大放水背景下，降准带来的“货币冲击”，具备更强的“抗性”！

应对时代的“危”，重点在于把握住“机”，也就是优质公寓！

02。

做对选择，比努力更重要

优质公寓首选城市能级最高片区

资产间，是存在“鄙视链”，优质公寓也不例外。

如何选择优质公寓？一般先找到重点片区、把范围缩小，最后锁定项目。

1、选重点片区：城市级功能中心区之一-龙华中心

正常情况下，城市中心能级的租客覆盖面高于片区能级，所以筛选优质公寓首先锁定城市核心。

根据深圳最新的空间结构与中心体系规划图显示，深圳一共有12个市级功能中心，龙华、福田、南山、前海以及罗湖这5个位于都市核心区覆盖范围内。

其中，龙华中心与福田中心的功能联系轴线一样均有5条，可见在5大市级别功能中心中，龙华与福田中心承担着同样多维度的功能联系，城市能级从某种程度上来讲相当。

龙华是深圳地理几何中心，在最新出台的十四五规划中，龙华继续围绕“一圈一区三廊”区域发展格局展开，打造数字经济圈、中央活力区和三大都市走廊。重磅布局国家级战略——数字经济先行区。而数字经济也我国十四五期间重点发展的产业，可见龙华发展规划“站位”极高，未来价值不可估量。（规划参考：深圳十四五规划、《新经济导论》2021年01期）

龙华还将建设湾区中轴新城，片区规划饱满。未来的龙华将以北部“数字经济”为重点，打造数字经济圈，更值得期待。比特币行情

值得注意的是，龙华高端的产业将为片区带来大量高端的租客，直接提升片区公寓资产的层次。

而且当下福田公寓动辄8、9万/平甚至更多，相较之下，单价5万上下的龙华中心公寓买入资金门槛更低。综合来看，壹地产认为龙华中心的公寓更值得关注。

2、缩小范围：75%产业赋能，未来龙华聚焦观澜。

如何缩小范围，看产业聚集情况即可。

龙华作为深圳乃全国的数字经济先行区，整个片区有12大产业区块，覆盖各类规上企业1700余家，预计产值营收超5200亿元。（数据参考：《关于建设数字龙华 打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》）

观澜位于龙华万亿数字经济圈中，布局了9大产业区块，占龙华数字经济产业区块约75%（龙华一共有12大产业区块），是龙华区产业发展重地，也是未来龙华重点发展的片区。观澜也汇聚各类企业，其中制造企业包括「富士康」、「佳能」等国际知名企业。

目前，全深圳首个国家制造业创新中心、国家高新能医疗器械创新中心、广东省第三代半导体技术创新中心等一流创新资源均已落户观澜，汇聚创新产业磅礴活力，形成极大的“人口吸引力”。（内容参考：观澜街道办事处、深圳市龙华区融媒体中心）

未来观澜在承接深圳龙华重要数字经济产业的发展同时，将汇聚大量创新、科技的高端人群。产业不仅能赋能片区经济，也将为片区带来大量的居住需求，租金也有了上升的“期待”。因此，龙华观澜片区的公寓更值得关注。

3、选项目：地铁+大城，锁定合正观澜汇·云轩。

对于公寓项目而言，不仅要位于城市高能级片区，周边产业环绕，最重要的是要配套齐全。

其一，地铁口。

地铁可承担城市公共交通，同时为片区带来大量客流的汇聚，赋予片区发展活力，同时为沿线带来新的增长点，有利于租金的提升。比如：纽约、上海、北京等城市的地铁沿线的商业产品比如公寓，均要比非地铁沿线的价格高20%-25%。（数据参考：第一太平戴维斯统计）

其二，商配齐全。

商配齐全不仅可满足日常生活需求，更可吸引消费人群，汇聚人流，其所带来的成熟商务氛围与区域价值升级，往往能让公寓产品具备更高的投资价值与升值空间。

而目前观澜仅有一个项目，既有地铁的便利，又有百万级综合体的齐全商业配套，这个项目就是合正观澜汇·云轩。

合正观澜汇·云轩 样板房开放现场图

合正观澜汇·云轩 样板房开放现场图

合正观澜汇·云轩 样板房开放现场图

去年合正观澜汇二期开盘，15分钟就卖了46亿。

现在，合正观澜汇·云轩虽然尚未开盘，但市场普遍看好。据壹地产了解，项目7月10日开放样板房，当天有大量客户到访，现场热闹非凡。

合正观澜汇·云轩 样板房开放现场图

参考去年二期开盘盛况以及近期样开热闹场面，合正观澜汇·云轩接下来开售大概率沿袭去年热销场面，非常值得重点关注。

03。

合正观澜汇·云轩：核心区+地铁

汇聚海量人群，片区价值蝶变

合正观澜汇·云轩位于观澜大道边上，与龙华区政府直线距离约400米（百度测距），距深圳地铁4号线-茜坑站B出口约200米，地段如此优秀，C位出道也是理所当然。

而“核心区”与“近地铁”这两大点，也将赋予合正观澜汇·云轩更多的价值。

项目效果图

第一，核心区：配套成熟，未来发展更快。

合正观澜汇·云轩与龙华区政府一路之隔，盘踞龙华行政中心核心区，坐拥行政中心齐全的商业、生态、人文、教育等齐全配套。

一般情况下，拥有齐全配套的区府资产往往具有更大的增值空间与保值性，也是区域的价格及租金标杆。比如：

• 福田中心区的中心天元、宝安中心区的壹方中心等区府物业租金与同区域非区府物业租金对比差异可达100%-145%。

合正观澜汇·云轩作为毗邻龙华区政府的公寓产品，也是龙华核心区极具投资价值的资产！

第二，地铁联通深圳各区，汇聚海量人群。

轨道交通能够提升城市流动效率，引导土地综合开发，衍生新的城市价值节点和生活方式。而轨道交通站点对周边价值提升有效范围是1000米，其中200米内的范围是最大增值区域！（内容参考：戴德梁行《TOD价值链上的“产城轨”融合发展》）

以深圳地铁为例，近轨道交通站点对于商业价值提升15%-27%，办公物业提升10%-20%。

项目效果图

合正观澜汇·云轩与地铁4号线地铁口-茜坑站项目相距约200米，是近地铁口物业，在轨道交通站点最大增值范围内。

项目通过4号线可快速到达福田中心区，还可通过深圳北站换乘地铁5号线，速达南山中心区、前海等地，两线日均客流量约190万。【注：4号线辐射深圳1/4（约500万）人口，日均客流量最高达80万（数据来源：深圳市交通运输局）；今年4月份地铁5号线日均客流量约110万人次（数据来源：深圳地铁集团公司官网）】

作为覆盖深圳人口极广、贯穿全市人口密度最大聚集区的深圳地铁4号线，其沿线的地铁口物业能承接海量人口红利，因此其沿线地铁口与非地铁口物业租金差距更是高达50%。

其中，近5年观澜地铁口物业租金涨幅高达250%，远超其他片区。

项目周边还有深圳地铁18号线（规划中）、22号线（规划中）环绕，还可通过地铁4号线8站到深圳北站交通枢纽，从深圳北站出发，乘坐广深港高铁，约20分钟可达香港西九。