守故郡与开新府

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守故郡与开新府

文丨地产三哥

1300多年前，王勃在这里写下了《滕王阁序》。

这里的风土“枕夷夏之交，尽东南之美”。这里的人文：“物华天宝，龙光射牛斗之墟。人杰地灵，徐孺下陈蕃之榻。”

600年之前，这里发生了历史上最著名的守城战役之一，也是中国军事史上以少胜多守的城防的经典案例：洪都保卫战。

这里“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”的地理位置，具有极高的战略意义，历来是兵家必争之地。

洪都守将朱文正凭借坚定的意志、发挥卓越的指挥才华，沉着应战，坚守洪都85天，最终，陈友谅不得已撤围。洪都之战为朱元璋回师反击陈友谅赢得了时间，也决定了其后来的霸王事业。此役后，陈友谅的汉军消耗极大、势力大削，最终在鄱阳湖被朱元璋全部歼灭，洪都之战改变了元末明初整个局势。

豫章故郡、洪都新府，这里就是江西南昌。

滕王高阁江渚上，槛外长江涌后浪。

一、新力守故郡：站稳江西龙头

翻开新力的发展史，从2010年新力成立、拍得南昌经开首宗地块开始，新力用七年时间跑到南昌龙头、江西龙头。

从销售额排名来看，2015年新力江西前三，2016年排名第二，从2017年-2020年，连续四年在江西排名第一。

江西省，包括南昌，是新力的基本盘、大本营。

从土地储备上看，在公司全国涉及的1440万平米的土地储备中，江西占比1/3，其中80%左右集中在南昌。

从销售数据和市场地位上看：2020年新力在南昌市全口径销售额184亿元，占南昌市新建商品房市场份额25%，处于龙头地位。

“新力从南昌走出来，所以南昌是我们深耕程度最高、客户积累最好、品牌美誉度最好的大本营城市。”新力控股常务副总裁刘翔在中期业绩会上说，虽然南昌在中部六省省会城市中经济水平稍弱一点，但是南昌的供求关系在中部六省里面又是相对健康和平稳的。

在实力和龙头的市场地位，新力“守故郡”的优势在于口碑、深耕、市场地位带来的近水楼台先得月，今年上半年，新力以低溢价获取位于南昌市新建区482亩勾地项目：

新力在南昌乃至江西的市场地位和综合实力处于领先地位，正是由于南昌大本营稳固的基本盘，新力从2016年开始走出江西，走向全国。

二、新力开新府：深耕大湾区、切入长三角

从战略上看，在稳固江西“根据地”的基础上，大湾区和长三角的布局更像新力的两把尖刀，从试探切入到异地深耕、扩大。

如果深究新力近三年的区域销售占比，随着销售规模的增加，江西的相对份额在下降，而长三角的份额在迅速提升。

新力正在兑现2019年联交所上市时招股书中的承诺：

“我们已在江西省建立领先市场地位，并拟进一步提高我们的竞争力及进一步扩展至中国的三个区域（即长三角、大湾区以及中西部核心城市及其他区域潜力城市）。

市场在观察和判断房企的城市布局时，通常有两个概括性的维度：土储位置和销售情况。

从土地储备来看，目前，新力握有的1440万平米的权益土地储备中，长三角占比21%、大湾区占比30%。

按城市能级划分，新力的布局城市中一二线城市和新一线城市占比接近九成。

从销售情况来看，2021年上半年，除了南昌之外，新力在惠州、宜兴等多个城市销售业绩位于前十。

大湾区的惠州是新力重点布局区域，惠州作为临深板块，也是新力走出江西以后，最早布局的板块。惠州新力城的案例为新力提供了值得总结的板块发展经验：深耕战略。

随着惠州的城市深耕，从销售端来看，惠州新力城是惠城5个销冠得主，连续4年持续热销。目前公司在大湾区以惠州为主已经布局20余个项目。

新力在长三角的布局以热点、小盘、快开为主，这保证了快周转和安全边际。今年5月，位于余姚的云映凤园开盘当天销售6亿元；上半年，新力杭州“启云府”4开4罄，销售12亿。

深耕大湾区和切入长三角是两把尖刀，正在为新力控股打开更多可能性，从规模上看已与南昌大本营成鼎足之势。

站在2021年中期去总结过往的经验总是相对简单：新力在惠州领先的经验是城市深耕，在长三角的成功立足扩张缘于快速去化，深耕和速度也是一个稳定三角形的两边，与深耕、速度对应的另外一个边是产品力。

三：房住不炒时代：从现金流到产品主义

在中期业绩会上，新力控股董事长张园林先生表示：调控从长远来看是好事情。

如今，“房住不炒”已经成为市场共识，当房地产的金融属性渐渐褪去，产品属性就要回归。在这个过渡分化期，有人变得更差，有人变得更好。

对房企来说，降杠杆和正向经营现金流，成为了调控期内最关键的指标。

截止2021中期，新力控股连续三期正经营现金流。净负债比率降至50.5%，现金短债比总

现金为1.4倍，非受限现金为1.1倍，剔除预收款后的资产负债率73.5%，目前已经实现两道红线“翻绿”，公司管理层表示，“目标通过优化管理和债务结构，在一年内实现全线‘绿档’”。三大评级机构重申了对新力控股信用评级：惠誉B+，稳定。穆迪B2，稳定。标普B，稳定。加权平均债务成本为8.7%，同比降低0.4个百分点。

降杠杆和现金流是调控期内的事情，更长期的事情是产品主义。

新力管理层表示：“产品品质+服务”是新力控股的重要战略，也是公司一直坚守的重要企业文化。

2021年上半年，新力荣获20项产品大奖，多个产品在江西、大湾区、长三角、中西部均获得数项大奖。

最后

商场如战场，朱文正在洪都2万人能够抵挡陈友谅的60万大军，拼的绝不只是外人一眼就能看得出的人数多寡，战斗力强弱比拼的是综合实力：各种软硬指标甚至包括心态。

故郡依旧在，新府次第开。

豫章故郡是新力多年来经营的基本盘，今年上半年新力在江西市场依然是龙头地位。

大湾区和长三角是新力审慎扩张的两路先锋，切入之后的深耕、速度、产品力让新力站稳脚跟、开辟新府。

张园林在业绩会上说：“房地产行业依然是一个好行业，规模依然可观，对于地产公司而言，关键是：

“我们能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕里把自己这块做好。”

这让人想起了另外一位江西人段永平，这位投资大师在2019年在斯坦福大学交流时有过类似的表态：“所有的成功，都来自于本分+平常心。平常心，就是回到事物的本原，就是做对的事情，和把事情做对。”

这是客观的态度。

是的，我们从来都不是和别人赛跑去战胜别人，而是和自己赛跑，赢得市场的蛋糕。

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