黑石终止收购SOHO，潘石屹“跑路”计划暂落空！

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黑石终止收购SOHO，潘石屹“跑路”计划暂落空！

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

前有“滴滴打车”到美国低调上市，然后就遭严厉调查，而如今看来，在大国博弈之下，“赴美”这条路确实不顺畅。

作为SOHO中国的老板，潘石屹怎么也没想到，自己数百亿的套现“跑路”计划宣告落空，也只能“望洋兴叹”。

昨日（9月10日），SOHO中国公告“决定不做出要约”，具体为目前收购方黑石收购本公司的要约先决条件进展不足，也无法在最后期限内达到先决条件。

6月中旬，SOHO中国曾披露黑石集团向其现金要约收购，拟以5港元/股收购SOHO中国91%股份，交易总额236.6亿港元，潘石屹夫妇仅保留9%股本，即约4.7亿股。

SOHO中国宣称，此举是为了“私有化”。明眼人一看，就知道潘石屹夫妇是要一举套现。出生于甘肃天水的潘石屹，现在仍为中国籍，而其妻子张欣则为美国籍。

这意味着什么？大家都知道，黑石是全球最大的私募股权投资机构，其中房地产占有较为重要的分量，整个黑石资本背景复杂，潜伏着诸多美国华尔街的资本大鳄。

8月初，SOHO中国与黑石集团下属公司Two Cities Master Holdings II Limited（要约方）公告要约方收到国家市场监管总局通知，明确要对其根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。

被正式立案调查后，要约方和SOHO中国仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查，也暗示了这笔海外收并购案并不会顺畅。

前些年，万达、绿地、海航、安邦等中资企业巨头等纷纷掀起跨国并购潮，主要是从中资银行等金融机构贷款收购海外资产，但回头看，这些企业要么破产，要么一蹶不振，要么问题不断，个别大佬也锒铛入狱，说明这条路不好走。

如今，收购并的路径反过来了，却依然不好走。

实际上，SOHO中国被传闻染指黑石，早在去年3月份就开始了。详情且看地产密探早期刊发的《SOHO中国暴涨停牌，传“私募之王”黑石拿40亿美金私有化》一文。

这个消息传开后，网上舆论指责潘石屹“跑路”甚嚣尘上，潘石屹不久回应说：“千万不要相信谣言，我现在拿的是中国护照，第二，房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”

几个月后，SOHO中国却几乎要整体被卖给黑石，虽然房子还在，但主人还是老潘夫妇吗？在一些网友看来，真够打脸的。

创立于1995年的SOHO中国，潘石屹应算是国内最早那一批吃到楼市“黄金时代”地产暴利的地产大佬之一，可谓赚得“盆满钵满”。

大家也都知道，房地产是金融驱动的重资产，过去20多年不断遇到周期性调控，政策一放就暴涨，一紧就倒下一批。

潘石屹思考一番后，押注商业综合体打造SOHO中国，且专门在京沪等一线城市做，沾了较早拿地开发的原因，地段好的不能再说好了。

早期，SOHO中国主要商业地产销售为主，2012年开始潘石屹开始推动SOHO中国转型，要玩“自持”，当“包租公”。

永正资本总裁王威曾撰文说，SOHO中国绝对是中国房地产业的一朵奇葩！几乎所有人都质疑其模式，但又羡慕其成功；痛斥其产品，但又佩服其能力！我也一样！每当我从原凯德大厦现在的SK大厦的办公室眺望不远处的建外SOHO，总忍不住脱口而出：产品真烂，卖得真好！”

潘石屹这么早，也是受了妻子张欣的启发，而张欣本来就是华尔街回来的金融玩家，因为大体量自持SOHO项目资产，需要大资金持续投入，也是想将美国玩房地产私募基金、REITs等金融工具那一套搬过来做试验。若中国地产金融放得开，或许就是超牛掰的金融炼金术。

从行业发展来看，目前房企大规模自持优质商业体，好处多多，不仅通过不断上涨的收租模式细水长流，在资本估值上完全不同于房地产开发逻辑，将获得高估值和低息融资。

以凯德出身的专业视角，王威曾指出过两点：

其一，潘石屹转型后应做的第一件事就是更改产品设计，把原来按散售模式设计的产品按最终使用者的需求更改，否则5年后，SOHO中国所期待的“持有150万平米的优质物业”，充其量只是“持有150万平米的菜园子”！

其二，估值体系。SOHO中国总能把产品卖个好价钱，至少能高出成本一倍！对资产的价值自然按预期售价评估。转为租赁后，资产价值得按租金来评估。两者有着天壤之别。

对整栋租赁物业，投资者不再是前述安全型和投机型的个人投资者，而是机构投资者，真正的长期资本，他们追求长期稳定增长的租金收益，只会按租金和现金流来评估，通行的要求是至少要有6%的net yield(毛收益率)或NPI yield(净物业收入)。

从今天来看，SOHO中国转型确实很艰辛、也不成功，因为中国的房地产市场不同于美国的房地产市场，主要是一没有成熟的金融市场，二没有成熟的投资人市场。

2014年起，SOHO中国迫于资本、业绩等压力开始资产“大甩卖”。2015年，SOHO中国首推新产品——共享办公品牌“SOHO3Q”，要打造移动时代办公新模式，试图引领行业、逆转公司转型困局。

2015年底，SOHO中国年报指出“SOHO3Q”在京沪建成了11个中心，有上万个座位投入使用。业内专家分析说，SOHO3Q的模式实际上是跟随了WeWork的运营模式，就是所谓的“互联网思维”。

那时候，“触网”成为一部分房企颇为时髦前卫的一件新鲜事儿。2017年底，“SOHO3Q”已运营19个中心，均在京沪核心地段，提供工位近1.7万个，彼时平均出租率约87%。

这与当时从万科A出来创业的毛大庆的“优客工场”形成正面交锋。

“SOHO3Q”势头虽好，但依然挡不住SOHO中国业绩承压，这就是理想与现实的距离。为此，潘石屹不断卖资产，陆续通过甩卖资产套现近300亿元。

经查，潘石屹曾已先后出售SOHO静安、SOHO海伦、凌空SOHO、SOHO世纪广场、虹口SOHO等，与复星纠缠颇久的外滩国金中心，50%股权最终还是花落复星。

2021年上半年，SOHO中国实现租金收入约8.05亿元，同比微增约3%；毛利约6.59亿元，同比下降约18%；毛利率63.43%，同比下降18.34个百分点；股东应占净利约3.4亿元，同比增长约67%。截至6月底净负债率约43%，平均借贷成本约4.7%。

过去大手笔套现后，潘石屹手上“腰缠万贯”，富得流油，有一件事儿却屡遭诟病，且经常被拿出来调侃。

据早先媒体报道，潘石屹曾为美国哈佛大学和耶鲁大学各捐款了1500万美元，且在哈佛成立基金会后又捐助1亿美元，曾被指为儿子潘瑞买“门票”。

另据报道，SOHO中国CEO张欣在接受媒体采访时解释，助学是希望更多中国优秀贫困生能接受世界一流大学教育。潘石屹在其认证的微博上也回应说，这次助学金只帮助在这些学校的中国贫困家庭学生。

至今，潘石屹“哈佛捐助门”及相关解释仍未获得国内舆论的理解和支持，相反却是不是被拿出来吐槽。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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