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朱磊：政策红利释放，跨国企业抢滩布局前海
中新经纬客户端9月10日电 题：《朱磊：政策红利释放，跨国企业抢滩布局前海》
作者 朱磊(莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管)
近日，中共中央、国务院先后印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》。9月9日，国新办就此举行了新闻发布会，介绍横琴、前海开发建设有关情况。
根据《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海深港现代服务业合作区的面积将从14.92平方公里扩展到120.56平方公里。国家发展改革委副主任、粤港澳大湾区建设领导小组办公室副主任丛亮指出，经过10余年的开发和建设，区域范围限制已成为制约前海改革发展的突出问题，前海扩区可以让其制度创新和产业升级空间载体更大，更好地在重大改革任务方面先行先试。
深圳是全球知名企业在华南区域新设办公点的首选之地。随着国内经济持续稳定，以及各类政策红利的导入，深圳对全球头部级企业的吸引力正在不断增强。我们预计，多项综合因素的催化之下，深圳甲级写字楼市场需求将显现蓬勃发展之势。
前海写字楼物业去化表现优异
2021年，深圳经济延续了稳定恢复的态势。根据广东省地区生产总值统一核算结果，上半年，深圳生产总值为14324.47亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%；两年平均增长4.8%。上半年，深圳居民人均可支配收入37026元，比上年同期增加4252元，名义增长13.0%；扣除价格因素实际增长12.9%，高于同期地区生产总值增速3.2个百分点。总的来看，深圳经济有韧性、有活力、有动力、高质量。
深圳经济向好发展的同时，带动了全市写字楼租赁市场的活跃。深圳部分地标型的写字楼项目受益于区位、楼宇品质等优势，去化速度进一步加快，而不少准备入市的新项目，也取得良好的预租成果。
莱坊(深圳)发布的2021年第二季度《深圳甲级写字楼市场报告》(下称报告)显示，第二季度，深圳全市甲级写字楼市场的空置率为18.2%，平均租金为每月每平方米人民币199元。
政策源源不断的助力，区域基础设施的持续完善，使深圳前海吸引了多家全球知名企业的关注，并成为不少跨国企业抢滩布局的重点区域。
此外，深圳前海的补贴政策也吸引了不少位于罗湖区蔡屋围的企业将办公室迁至前海，从而刺激部分蔡屋围区域的写字楼业主下调项目租金。报告数据显示，罗湖区蔡屋围写字楼市场受租户外迁影响，平均租金下跌趋势明显，环比下跌8.6%至每月每平方米人民币169元。
而受市场释放出的各种积极信号影响，深圳前海部分写字楼物业去化表现非常优异，这将拔高业主对物业租金的期望值。
下半年仍有大量新增供应，企业有议价空间
虽然写字楼租赁市场表现火热，但下半年深圳甲级写字楼市场仍会有大量新增供应量交付，租金上涨的动能将被削弱，企业租户仍保有议价能力。
第二季度，南山区创益科技大厦交付上市，为深圳甲级写字楼市场带来12.8万平方米的新增供应，并将全市存量推至835万平方米；同时，深圳核心商务区及次级商务区的写字楼平均租金保持了继续下行态势。
此外，报告显示，南山区对TMT企业的吸引力继续走强。
深圳核心区新增的大量写字楼供应，为自用买家提供了丰富的物业购置机会。但相较于自用买家，投资买家在深圳写字楼投资市场的活跃程度不如前者，因为大量新增供应将有可能影响后续新物业的租金收益。
未来可期
5月，深圳市发改委正式对外发布了《深圳市2021年重大项目计划》，涉及交通、能源、产业、教育、医疗、城市更新、文化设施、总部基地等536个项目，总投资额达28264.9亿元。其中，招商银行全球总部大厦、小米国际总部、万科总部大厦、维沃大厦、大疆创新总部基地、字节跳动后海中心等企业自用写字楼项目均列为重大项目计划。
随着“创新高地”定位的不断深化、落地，我们预计深圳将持续迎来丰富的人才储备以及技术资源。当前，深圳对各类资源的接纳亦提前做好了布局。而在最新政策加持下，前海深港现代服务业合作区的发展空间大大扩容，未来也必将在深圳大发展中起着“桥头堡”的作用。(中新经纬APP)
朱磊
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