互联网企业频繁买地盖楼，是一场阳谋

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互联网企业频繁买地盖楼，是一场阳谋

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近几年，动辄几十亿拿地盖楼已经不光是地产商们的生意，在科技圈也非常普遍。

阿里、京东的不动产资金均超千亿，腾讯一次80多亿拿地创互联网企业单笔交易最高记录，字节跳动、美团、小米等头部互联网密集全国抢滩圈地……

这些铺天盖地的新闻里有三个规律：第一，互联网企业底价拿地的规模与企业自身发展规模保持了一致的节奏，且呈加速度增长；第二，各家在拿地城市选址上保持了一致的倾向。北上广之外，杭州、重庆、南京、长沙、成都等二线城市也成为互联网企业们抢占的城市；第三，互联网企业拿地和所在城市发展诉求紧密绑定。

除了自身发展需求，互联网企业频繁拿地折射出的是地方经济抓住科技红利，加快产业集群布局，抢夺时代红利的战略步伐。

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动辄几十亿，互联网企业拿地成常态

如果不是“地产”在中国造富30年留下的暴利印象，互联网企业产业拿地也不会被过度联想。它可能还会变成一个个励志的故事。

移动互联的开启，给平台型互联网企业、手机终端研发和科技制造企业们提供了绝好的二次起跑机会，靠着pc时代积累的财富和技术能力，在过去不到十年的时间里这类企业爆发式的集体享受了一波时代红利。

有一个维度看近几年这类企业发展的节奏，非常具象：员工人数。

腾讯集团公开财报显示：2017年腾讯员工44796名；2018年12月员工人数54309名；2019年员工人数为62885名；2020年这个数据增加到85858名。也就是说，近4年，腾讯员工人数每年平均以25%的速度增长。如果实现每个员工都在“自家楼”里办公，腾讯集团每4年就要新盖一个“腾讯”。

这个数字放在阿里集团和京东集团身上每年都在翻倍。

2017年阿里集团员工人数5.01万人。阿里集团今年发布的2021财年第三季度财报显示，截至2020年12月31日，阿里巴巴集团员工总数252084人。四年里，阿里员工人数翻了4倍。这些人数还不包括蚂蚁和菜鸟等独立的公司主体。

京东集团发布的2021年第二季度业绩，截至2021年6月30日，京东体系上市公司及非上市公司员工数近40万人（其中上市公司部分除兼职人员以及实习生外超过32万名员工），与去年同期相比增加近12万人。

美团、字节跳动等一线互联网企业的员工人数变化也呈现出同样的高跨度趋势，员工均已破十万。

2015年雷军在微博上吐槽，“像北漂……几乎一年搬一次。即便如此，小米搬家的速度也赶不上公司规模的不断扩张。”

一直租房子的美团，在连续租下了30万平楼后，终于还是租不动了，去年11月，上海市规划和自然资源局网站显示，上海杨浦区定海社区一宗地成交，出让面积5.26万平方米，成交价65.41亿元，竞得人为汉海信息技术(上海)有限公司，这家公司正是美团旗下子公司。

员工人数剧增，各互联网企业也开始跑步前进拿地建楼。特别是近五年，互联网企业拿地规模凸显新高。

京东集团涉足产业地产从pc年代就开始了。京东提出“重电商”的概念，投入重资产自建物流，从此开始全国拿地。从2007-2019年，京东已在北京、上海、广州、东莞、武汉、成都、沈阳、济南、青岛、宿迁、昆山、肇庆等超过20个城市拿到或签约土地超过10000亩，估值千亿。京东除了直接买地盖楼，还做起了不动产GP，今年三月其旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子集团京东产发融资7亿美金，做实了“产业地产商”的帽子。

阿里集团在全国的拿地不亚于京东。除了北上广这样的一线城市，阿里还在中国的东、西、南、北都建立了区域总部。阿里巴巴2020年财报显示，阿里集团的非流动资产为（物业、厂房及设备）1474.12亿。

上海阿里中心

腾讯公开年报显示，腾讯2019年非流动资产总额7000.18亿元，较上年增长了约38.2%。2019年11月，腾讯科技以85.2亿元的价格竞得深圳大铲湾一块工业宗地，用来建设腾讯全球总部。目前这块地已经开始施工，被称为“企鹅岛”。

华为拿地密集，仅仅在东莞松山湖就拿地36块，占地面积约360万㎡，扎扎实实的做上了东莞的“地主”。

环业投资中国区首席经济学家柏文喜曾公开表述，这些互联网公司获得大量融资或者上市融资以后，资金相对宽松，再加上业务扩展和人员增长非常快，自用办公场地需求就非常强烈。

与此同时，互联网企业拿地在政策上非常有优势。这些被互联网企业摘得的土地大都是产业用地。产业用地不同于住宅用地走纯市场竞争规则，产业拿地结果和政府对当地经济的发展思路密切绑定，政府有绝对的掌控权。

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拿地政策多有倾斜

地方经济在对互联网企业产业拿地政策上的倾斜，有迹可循。

美团在上海的地块按“四步”走。

去年9月29日，上海市杨浦区人民政府与美团签约，美团上海总部基地将落户杨浦滨江；不到一个月后，上海土地房产交易中心挂出一宗商办地块。使用权出让合同里规定：（1）本地块引进互联网在线新经济产业领域的国际性全国性和大区域性知名企业设立的总部（2）区域总部企业注册地落户杨浦区，且在土地出让年限内不变更注册地；地块正式出让前一周，美团旗下子公司汉海信息技术公司的工商变更，“住所”一项由上海长宁区变更至上海市杨浦区杭州路741号6幢168室，注册资本从1.95亿美元增至4.95亿；一周后，美团“一人申请”摘得土地。

图片来源：上海土地市场网

几乎同一时间，蚂蚁集团摘得杭州之江度假区单元一块地块，走了完全一样的步骤：1，杭州市政府与蚂蚁科技集团股份有限公司签订战略合作框架协议，蚂蚁集团全球总部正式落户杭州；2，政府更改土地性质；3，挂牌给出严苛的竞买条件；4，蚂蚁底价摘得。

严苛的竞买资格，让这些互联网企业几乎“没有竞买对手”。

从诸多互联网企业竞买的土地成交结果看，公开显示的竞标通告中 “竞买人数”一栏大都显示“一人竞买”。

实际上，政府在出让产业用地时，通过设定非常具化和严苛的竞买条件是产业用地布局的必要手段。地方经济要保证竞标结果在自己的产业布局大图里，打的是一手“算好”的牌。

深圳宝安区工业和信息化局公示的《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》里，腾讯目前在深圳有腾讯大厦、腾讯滨海大厦以及腾讯前海大厦。这些地块，当年均是“挂牌”交易，竞买人数均为“一人竞买”。

图片来源：深圳市土地房产交易中心官方网站

有业内人士介绍，“政府为了当地经济的发展，在引入竞买主体的导向上有产业规划，所以会设置苛刻的土地竞买资格条件。譬如，土地监管协议中要求竞买方自持土地，要求竞买企业有符合政府预期的纳税能力，确保政府为了产业出让土地的目的顺利达成。政府甚至也会通过变更土地性质来促成高互联网企业顺利拿地，这样的操作在地方经济招商引资、规划产业集群时很常见。”

互联网企业拿地盖楼，是一场有地方经济算好的阳谋，竖的事一张地方经济经济发展的大旗。

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地方经济致富大招

头部互联网公司带来的城市产业集群效应，是地方经济“定向出让”土地的根本原因。

如今的杭州被公认是新兴数字城市之都。历史上的杭州未得到过经济特区、首批对外开放城市这样的政策倾斜，杭州的自贸区迟至2020年才获批。能够较快的取得成功，重要的一点便是抓住了数字经济发展的红利，重点布局数字化产业集群板块，吸引优质科技企业落户。杭州余杭区的未来科技城是一个例子。

“原住民”阿里巴巴在余杭区近千亩，员工近3万，带动了 OPPO、字节跳动等一线互联网企业在未来科技城拿地扎寨。2019年在杭州净流入的48.05万人中，近56%的人口流向了余杭区。流入余杭的人口大部分都去了未来科技城。税收方面以2018为例，余杭区（未来科技城所在地）年财政总收入为623.8亿元，阿里纳税占比能高达82.71%。

成都是内地城市经济发展显著的城市。两个月前，成都市政府表扬了2020纳税有突出贡献的企业，华为、京东、腾讯均上榜。

京东在成都打造了总面积约100万平米四川本地最大的仓储物流网络。京东还在成都设立京东人工智能研究院、京东成都客服中心等，直接吸纳就业数万名，间接吸收就业上百万名。腾讯于2007年进军成都，开展网络游戏、众创空间、云和智慧产业、信息安全、在线客户服务等业务。王者荣耀运营主体腾讯游戏天美工作室就在成都，这款游戏每天赚1个亿，给成都当地的纳税贡献可想而知。

华为在东莞松山湖地区拿下了36块地，建设了华为松山湖终端全球总部。2018年，华为进行了5次大规模搬家。当年，松山湖区地区生产总值就突破600亿大关，同比增长13.9%，税收突破170亿元，总量和增量均排东莞市第一。华为是最大贡献者。

华为在东莞松山湖拿地36块建设华为全球终端总部

对地方经济而言，没有华为就没有东莞松山湖区的华为产业群，没有腾讯就没有深圳南山区海量的腾讯生态企业，没有阿里就没有杭州的未来科技城。头部科技和互联网公司的产业带动作用是显而易见的，给地方经济在税收、就业等方面带来了跨越式的变化。这就不难理解，为什么各地政府在产业用地土地监管协议中几乎都给出“定制版竞买资格”。

这股科技圈的“地产生意”风还会越吹越大。毕竟，这是一场互利互惠的生意。

责任编辑 | 陈斌

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