下半年，楼市好“惨烈”！建业“呼救”，胡葆森“渡劫”！

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下半年，楼市好“惨烈”！建业“呼救”，胡葆森“渡劫”！

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

昨日（9月9日），建业地产公告斥资270万美元回购2023年到期的7.9%年息率的美元债券，将视市场及财务构架或适时进一步回购。

目前，大多数房企都面临融资成本高企、利润被吞噬等现实困境，回购债券给外界传递一种积极信号，即公司有钱，想降低存量债成本。

实际上，今年上半年，建业地产平均融资成本约7.6%，与去年同期基本持平。

同样是昨天，坊间开始传闻建业这家河南本土最大的千亿房企，眼下也“扛不住”了，急需得到庇护。

从相关被流传出来的文件看，建业请求援助内容大概如下：

第一，请求省府协调市区县催收公司对他们的逾50亿元应收款；

第二，恳请省府协调税务部门，可分类减免、缓缴建业增值税、所得税等；

第三，恳请建业土地款缓交半年至一年。

来源：坊间

从业内广为流传的另一份文件看，建业集团的一番“求救”呼声，疑似已得到河南省方面的积极回应。

来源：坊间

建业集团总裁王俊深夜表示，网传求助信内容真实，但困难是暂时的。目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态，正在加速回暖。

“因疫情、灾情等影响，公司的确出现一定损失。但银行贷款并未受到影响，且公司在手资金充裕，短期内无偿债压力。”

这到底是自我打气，还是强作镇定？

中国指数研究院相关专家评价说，今年房企有史以来最艰难。

实际上，自去年以来，包括华夏幸福、恒大、蓝光、实地以及早前的泰禾等均已陷入流动性危机而难以一时脱困。除了实地之外，其他几家均是千亿级房企。

即便是千亿房企，说倒下，就瞬间轰然倒下了，也让“大而不倒”的神话分崩离析，从此没了市场。放在过去，简直不可思议。

“三道红线”，无疑是当前房企新增融资扩张路上最大的“拦路虎”。截至今年6月底，建业地产剔出预收款后的资产负债率87.2%、净负债率137.6%，现金短债比1.26倍”。

对照“三道红线”标准，建业地产目前则踩实了“两道红线”，也就是被归入“橙色档”，即公司有息负债额年增速不高于5%。

其一，“红色档”意味着三道红线全踩，不得新增有息负债；

其二，“橙色档”意味着踩中两道红线，有息负债年增速不高于5%；

其三，“黄色档”意味着踩中一道红线，有息负债年增速不高于10%；

其四，“绿色档”意味着三道红线都没踩中，有息负债年增速不高于15%。

相对于过去债务融资加速规模扩张，建业地产当前年债务增速5%无疑是被严重“卡脖子”的。

截至2021年6月底，建业地产有息负债余额约282.9亿元，较2020年底下降9.6%；一年内到期有息负债占比约30.1%，2020年末为48.7%。这说明建业地产在三道红线压力下，一直在去杠杆。

建业集团总裁王俊王俊回应称，建业近期有两笔美元债务需要偿还，分别是今年11月到期的4亿美元，以及明年8月到期的5亿美元，总体规模可控。建业准备全部用自有资金偿还，其中首笔债务资金已解决。

王俊透露，截至8月底，建业集团现金和现金等价物余额180亿元，预计9月份合约销售总额还会继续增长，并带来超过50亿销售回款。到9月底，预计建业账面现金将达到200亿，其中非受限现金可望达到150亿元。

作为一家扎根河南深耕的“省域化”房企，建业地产一直素有“河南王”之称，胡葆森曾对媒体说，“我就是在一个地方干了一件事，以后也还是这样。”

执着于河南本土开发的建业地产，目前要面对碧桂园、恒大等外来大鳄杀入河南深耕以及正商等河南新锐房企的双重夹击，面临自身在河南市场的份额日益下降的风险。

胡葆森2018年时曾对媒体说，前30强房企中差不多有25家已经进入郑州、洛阳、许昌等地级城市，大概在2005年时就已预测到了。

当前，主打深度挖掘“中原文化”牌的胡葆森，能否抗衡外来大鳄与本土新锐的激烈竞争和夹击？

反映到今年上半年，建业地产在河南大本营“失守”，有7个城市的销售额遭遇下降，作为核心城市的郑州上半年仅贡献了57.84亿元，同比下降36%，占总销售额的比重为18.63%，同比降幅约12个百分点。

胡葆森曾说，“当然现在干的事情更多了，规模更大了，涉足的领域更多了，跟房地产相关的产业链、服务链在拉长。”

目前，建业地产分拆出了中原建业、建业新生活等与房地产密切关联的轻资产业务，今年5月底，分拆后的“代建平台”中原建业赴港上市，试图以“轻资产”走出河南，与母公司建业地产深耕河南的策略谋求差异化。

分拆之后，作为母公司的建业地产却陷入“增收不增利”困局。今年上半年，建业地产取得营收203.57亿元，同比增56.4%；毛利从去年同期30.89亿元增至36.38亿元，毛利率下滑到17.9%，降幅近6百分点，归母净利7.29亿元，同比微增0.3%。

9月初，建业地产发布今年8月销售业绩，取得物业合同销售额52.55亿元，同比持平，合同销售建筑面积73.1万平方米，同比增加8%，每平方米平均销售价7188元，同比减少7.5%，这说明受日益加码的楼市调控影响较大。

前8个月，建业地产取得物业合同总销售额386.30亿元，同比持平，总合同销售建筑面积509万平方米，同比增加5.5%，每平方米平均销售价7589元，同比减少5.2%。

除了寻求外部援助之外，恐怕摆在建业面前的是，在当前楼市持续调控的大环境下，应如何加大销售、强化回款，以应对债务风险和流动性危机等。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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