“蔡屋围模式”——深圳城市更新的样板

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“蔡屋围模式”——深圳城市更新的样板

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更新是城市永恒的主题，是城市保持活力的来源。

从国贸到地王，再到如今京基100，都属于蔡屋围这个有着600多年历史的村庄用地，而如今，蔡屋围已是深圳人心中旧改最成功的城中村典范，“蔡屋围模式”也成为了深圳城市更新的样板。

蔡屋围夜景

图片来源：公众号“深圳地铁”

蔡屋围更新进行时

蔡屋围位于罗湖区火车站的西北部，是深圳传统的金融商业核心区。地王大厦、深圳书城、万象城、大剧院等为深圳人所熟悉的建筑都是在原蔡屋围的土地上建造起来。今年1月14日，深圳市罗湖区召开第七届代表大会第五次会议，对2021年工作进行了具体部署：其中，明确提到罗湖被定位为旧城改造可持续发展示范区，接下来将打造一系列标志性工程，其中就包括“全力推进蔡屋围统筹片区开工建设”。

蔡屋围旧村改造

图片来源：公众号“深圳市城市更新网”

蔡屋围统筹片区城市更新单元地处深圳市罗湖区桂园街道，面积约30公顷，是罗湖大片区、大项目带动的重要抓手。2013年，蔡屋围统筹片区城市更新被列入深圳市重点更新项目，统筹片区主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等改造区域。2019年11月19日，罗湖区城市更新和土地整备局发布蔡屋围统筹片区城市更新单元规划(草案优化)公示。更新单元用地面积336,760.5平方米，拆除用地面积266,729.5平方米，开发建设用地面积180,404.0平方米（其中不含移交政府的商业用地6,500平方米）,地上计容积率总建筑面积2,556,700平方米。

蔡屋围城市更新统筹片区项目概念规划效果图

图片来源：公众号“深圳城市更新旧改”

其中，商业、办公及酒店1,506,200平方米，商务公寓295,000平方米，住宅629,800平方米（含保障性住房70,000平方米及滨河中学拆迁安置用房），行政办公用房75,600平方米，公共配套设施50,100平方米。另外，允许地下商业面积177,100平方米，地下公共配套建筑面积6,000平方米。

值得一提的是，蔡屋围片区是深圳“地标制造机”，早在1995年该片区便诞生了高达384米的亚洲第一高楼——地王大厦；2011年诞生了楼高441.8米的深圳第一高楼——京基100大厦。蔡屋围统筹片区改造开始，就被寄予了诞生深圳第一高楼的厚望。按照最早规划的版本，晶都酒店、寰宇酒店拆迁后将建设一栋760米、一栋608米高的超高层摩天地标写字楼。但最新优化方案显示，该地块建筑限高改为500米。从高度来看，建成后仍然不失为深圳的两大新地标项目。

地王大厦

图片来源：公众号“深圳地铁”

蔡屋围城市更新统筹片区主要时间点：

2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

2017年4月13日，罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。此次公示内容为蔡屋围城市更新统筹片区更新范围及其项目相关参数。

2018年5月28日，蔡屋围城市更新统筹片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪。

2018年7月3日，蔡屋围村集体物业拆迁签约仪式。

2018年8月，蔡屋围片区被定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。

2019年5月10日，蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。仪式的启动意味着历时5年多的蔡屋围城市更新项目正式进入实施阶段。

2019年11月，蔡屋围村旧改已经开始进入拆迁阶段，意味着蔡屋围旧改进入新阶段，罗湖新地标有望早日到来。

罗湖含金量最高的旧改

蔡屋围旧改可以说是罗湖含金量最高的旧改，按照规划，将把蔡屋围建成比肩纽约曼哈顿，伦敦金丝雀码头、巴黎拉德芳斯的世界级城市中心，成为粤港澳大湾区的焦点。蔡屋围统筹片区城市更新完成后，将对罗湖的可持续发展产生巨大的推动作用。

蔡屋围

图片来源：公众号“深圳地铁”

一是产业空间更新。统筹片区建成后将提供170万平方米以上的产业空间，有效推动罗湖以金融、商业、文化为主的国际消费中心核心区的建设，带动约760亿元的经济总量，实现约170亿元的税收，强化罗湖金融中心功能。

二是公共空间更新。以大剧院、小平广场为公共空间的核心及纽带，通过立体网络把大剧院、小平广场、荔枝公园及周边特色街道有机联系，打造深圳城市文化新地标。

小平公园

图片来源：公众号“深圳微时光”

三是公共配套更新。将拆除城中村近48.8万平方米的老建筑。按全市一盘棋布局增加城市公共服务设施和重大交通基础设施，新增高品质的公共空间约7.5万平方米，新增保障性住房7万平方米、政府产业研发用房7.5万平方米、公共配套设施5万平方米，打造高质量民生典范区。

四是交通更新。在现有的1、2、3、9号四条地铁线的基础上，增加了5号线西延线和11号线东延工程，构建了市级轨道交通枢纽和直通机场的城市候机楼，极大加强罗湖新中心与福田、前海、机场的联系，领跑国内一线城市。

城市更新，焕然一新，随着蔡屋围统筹片区城市更新项目的推进，当地写字楼市场必将迎来一轮洗牌，预计蔡屋围旧改完工后，将重新塑造罗湖的CBD构造。

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