大湾区格局已变，新风口在这里

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大湾区格局已变，新风口在这里

原创 张岳

时隔不到24小时，两份由中共中央、国务院印发的纲领性方案相继落地，时间之巧，规格之高，让人浮想联翩。

9月5日，中共中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》

9月6日，中共中央、国务院印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》。

这意味着粤港澳大湾区将构建“西横琴，东前海”的双极格局，横琴将成为大湾区下一个发力点。

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湾区下一个发力点

仔细对比两份方案，你会发现横琴的政策优势和想象空间还要高于前海，堪称“湾区之最”！

比如说，横琴将建设“微缩版”自贸港。货物“一线”放开、“二线”管住，未来横琴的商业将非常发达，大量内地居民会到横琴购物消费。生态资源丰富的横琴将成为旅游度假和休闲购物的天堂。

通过“一线”放开，未来国际上的人流、物流、资金流、信息流将更加自由地进出横琴，国际化营商环境和各类创新要素聚集，将吸引更多高端产业和人才。

再比如说，横琴对制度探索做出重大突破。横琴将成为广东省和澳门携手共管的一个“特区”，粤澳双方将联合组建“合作区管理委员会”，并且澳门的主导性还要略强一些，这将大大激发澳门主动参与的热情。

另外横琴还推出了力度非常大的税收优惠方案。对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税；对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才，其个人所得税负超过15%的部分予以免征，这将大大增强合作区对企业、人才的吸引力。

除以上规划之外，澳门证券交易所、澳门黄金交易所和澳门钻石交易所等金融机构还给横琴留下了更大的想象空间。

图源：深圳特区报

横琴地位的提升是有迹可循的，早在7月19日，中共广东省委十二届十四次全会强调：

扎实推进横琴、前海等重大合作平台建设，推动粤港澳大湾区建设取得新的重大进展……要坚持以“双区”和横琴、前海两个合作区建设为牵引，持续推进全面深化改革、扩大开放……

这里值得注意，官方一改以往的表述，首次将横琴的名字排在前海之前，横琴将成为大湾区发展的重中之重。

放眼全国，横琴可以说是中国最特殊的一个片区。横琴深合区管委会主任的级别是正部级，超过雄安新区和浦东新区。以前我们总说要把横琴打造成第二个澳门、横琴是澳门的后花园，现在，横琴就是澳门。

从“服务澳门”到“琴澳一体”，横琴已然被历史舞台推向新的高峰，而保十琴一体化片区内的十字门，发展空间也被无限延伸。

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横琴利好第一外溢区

横琴利好之下会带来哪些机遇？

首先横琴不大，其总面积约106平方公里，岛上生态资源丰富，70%以上面积为禁建区和限建区，可供开发面积仅约30平方公里。

其次横琴人口增速很快，在第七次人口普查中，横琴新区常住人口突破5.3万人，十年平均增长率超过16%；截至今年2月底，横琴派出所共办理澳门居民居住证5770张，横琴实有澳资企业3830户，累计培育港澳青年创业项目613个……（数据来源：澎湃新闻）

问题在于：横琴这么小的可开发土地，住宅用地规划却不足8%，房价也攀升到5-6万/㎡的高度，并且住宅市场几乎是无房可卖的状态。在粤澳深度合作区利好之下，当企业和人才加速涌入横琴时，谁将会第一个承接横琴外溢？

答案就是紧邻横琴金融岛的十字门中央商务区北区。

十字门中央商务区本就是与横琴共生共建的，是中国唯一路桥相连港澳的CBD，其坐落于澳门、横琴和湾仔间的十字形水道之上，分别选取横琴和湾仔的一部分作为南北两区。

从地理区位上看，十字门中央商务区与横琴是属于你中有我的状态。作为中国内陆与合作区距离最近的区域，十字门片区有一座大桥（横琴大桥）+一条隧道（十字门海底隧道）+一条城轨（珠机城轨）与横琴无缝连通，奠定了十字门是粤澳深度合作区头排的独一无二的区位属性。

与此同时，十字门中央商务区对横琴的发展也起到重要支撑的作用，十字门的南区包含横琴金融岛在内，是发展金融和总部产业的重要承载区。

十字门的北区与澳门主城一河之隔，在粤澳产城融合方面取得了非常亮眼的成绩，澳门产业多元服务基地已经吸引了107家澳门企业入驻，作为最靠近粤澳深度合作区的板块，十字门北区也承担了国际会展和现代高端城市服务业等功能，有效承接了粤澳深度合作区的资源人才外溢，实现了对横琴的功能补充和错位发展。

今年3月，珠海市领导曾提出：把保税区、十字门中央商务区，也主要用于支持澳门产业发展，为澳门产业多元发展预留空间，举全市之力携手澳门合作开发横琴。

由此可见，十字门中央商务区的重要性不弱于横琴，但从价格梯度上来看，十字门中央商务区仍处于价格洼地。

横琴房价约5.5万+/㎡且处于封盘状态，澳门房价10万/㎡左右且环境老旧，十字门中央商务区北区背山面水，配套丰富，价格却只有约3.3万+，是横琴岛内的一半，这难道不是横琴利好下的布局机会吗？

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布局十字门的必经站

十字门中央商务区另一个与众不同的地方在于开发模式。

相比于“先卖地慢发展”的开发模式，十字门中央商务区选择先让产业和配套“活”起来，再打造居住产品，实现产城融合的城市精细化运营。

《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》在横琴布局了高端制造业、文旅会展业和现代金融业，以上产业吸引的高净值人群普遍对居住空间有更高的要求，如交通便利、生态景观、商业配套、文化配套等，以当下横琴住宅市场的供应、价格和配套是难以满足的。

作为“二线”的头排，华发琴澳新城与合作区仅一桥之隔，作为1/2横琴价的超性价比置业首选，将成为最优先承接这部分红利的天选之子。

华发琴澳新城现在就能享受不输任何一线城市的千亿配套，如珠海首个国际一流水准的国际会展中心、珠海第一个国家标准演艺场馆华发中演大剧院、珠海第一家超五星级酒店珠海瑞吉酒店……

华发中演大剧院

华发琴澳新城享有不可复制的景观，每一帧都值得收藏。放眼皆是地标，珠海中心大厦、横琴IFC、澳门塔等恢弘磅礴的地标式建筑群同聚于此，勾勒出珠海城市的天际线；入眼尽是风景，四季常绿的黑白面将军山和波光潋滟的海岸线，形成由山到海到城的秩序融合。

城轨上盖的十字门华发商都，负一楼直连城轨站，承接国际会展中心和居住人口的消费需求，以独特的“艺术绸带状”建筑形态与起伏的空间布局，将会议、会展、滨水休闲街与城市商务区、大众交通枢纽、城轨站台连接在一起，营造出丰富多彩的场景体验。

区域内规划了轨道立体交通路网：通过十字门海底隧道（预计2022年通车），开通后3分钟直通横琴金融岛，另外还规划了直接到澳门的人行隧道，靠步行就能到达澳门主城区；

背靠港珠澳大桥落桥点，通过大桥口岸1小时到达香港；另外经九州港、横琴港可直达深圳蛇口港；

楼下就是珠机轻轨十字门站，二期可直达珠海机场，向北可直接无缝换乘高铁，实现湾区9座重点城市互通，出行极度便捷。

珠机城轨线路示意图 图源网络

高密度教育配套，同享横琴公立学位。华发琴澳新城一共规划了12所学校，5所幼儿园、3所小学、3 所中学、1所12年一贯制学校，学区政策层面，十字门的住户同时具备报读横琴公立学校的资格，优质教育触手可得。今年新开的十字门小学，师资配置在整个珠海来说都是位列前茅的。

学校规划示意图

当其他城市新区跟你谈未来时，华发琴澳新城敢于说现在。这里不仅承接着未来横琴的利好的外溢，更是历时12年精心雕琢打磨的作品。

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市场认可才是好产品

每一次到珠海，无论是行业内还是生活中的朋友，都在向笔者推荐华发，甚至市场上流传着这样一句话：“在珠海有两种房子，一种是华发，一种是其他”。

当粤澳深度合作区成为湾区发展的新风口，十字门中央商务区北区无疑是第一外溢区，我们在聚焦片区价值的同时，选择好的产品、听从市场的声音也尤为重要。

数据显示，在2020年全国单盘销售额榜单中，华发琴澳新城取得了全国TOP.17的优异成绩，也是珠海唯一上榜项目，已经获得累计超9000户业主的认可。华发在珠海深耕41年的口碑传承，就是产品信心最好的压舱石。

横琴利好公布后，十字门中央商务区热度上升明显，截止目前，华发琴澳新城货量已不多，约89㎡海景头排大三房（住宅）更是卖一套少一套，感兴趣的粉丝请抓紧下手。

纵观全国，还能找到地位不输前海、政策对标港澳、背山面水、享千亿配套，价格仅3.3万+且“不限购”区域吗？这样的价值高地离调控还有多远？

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