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刚需买房：自住和投资到底怎么选？（认知篇）
这是拿铁房产观的第97篇原创
哪些人会纠结自住还是投资，又或者自住兼投资呢？
当然是刚需们，一套都没有的纯刚需。
就是没有买过房的，或者老家有房当地无房的。
总之是没有住的，想买来自住，又想增值的。
二套改善或换房人群的目的会比较明确，清楚自己要的是什么，是学位还是配套等等，他们只是不知道买哪里而已。
01、什么是自住
在说如何选择前，我们要知道什么是自住，什么是投资，最后再结合你的自身情况来判断。
没错，分不清自住或投资，也不知道自己到底要的是什么，所以你怎样都不会买，或者怎么买都会错。
考虑自住的人，更多的是不想租房了，不想合租了，马上要结婚了，孩子马上要上学了，五年社保到了就是为了买房，打拼多年还是想有个家，至少有个落脚的地方。
这种感性需求占大多数，容易受感官刺激，容易受外界引诱，被攀比，怕落下，虚荣心更大一些，所以抱着这种需求的把自己幻想成了自住，从而很容易买错。
抱着以上想法的，我建议放下攀比，回归自我，更多的是结合自身的情况。
自住，更多的是考虑住，而把交通、配套会放在其次，首先必须解决居住的需求。
而这个需求是你个人的需求，你觉得只要房子能住就行，所以你会买在白云湖，买在增城凤岗，所以仅仅是你一个人的需求。
而居住，是其他所有人的需求，居住不仅要能住，还能生活，除了交通，还有学校，医院，万达，沃尔玛之类的。
这也就是为什么别人知道黄埔好，还会去买花都，因为他在那里工作啊。
同样，他为什么会买海珠20年的老破小，因为配套好，离单位也很近，这种是享受型需求。
享受型需求不需要在乎别人怎么看，更多的是在乎自己和家人，在乎工作的回报和生活的品质。
往往享受型需求才是更真实的，认知人群更高阶，而感性需求大多是年轻人，有一定的认知缺陷，既想要住又想要投资，既要又好又漂亮，还能高大上，还能拿出去炫耀，老破小就没啥好炫耀了，即便是天河的也看不上。
这种想法的人往往容易踩坑，等你真正意识到要卖掉换房的时候是何其艰难，因为那是五年后了，你老婆孩子都有了，上班又远又不方便，更重要的是你明白了当初的选择确实是错的，但这时候年纪已经大了。
为什么享受型需求是对的，除了别人有资格享受之外，他们对需求更真实，更具象。
想要方便就买天河，想要氛围就买海珠，想要学位就买越秀，天天出差坐高铁就买番禺，空姐飞行员就买花都。
在房住不炒的情况下，在各种调控的强压下，在房产增值被弱化的前提下，先解决住的问题和解决吃的问题是一样的。
自住型和享受型的差别其实是认知的差别，而认知差别背后是能力的差别。
享受型买家不需要在乎别人的眼光，他们关注的是自己的工作、生活、家庭、孩子，不想起早贪黑地挤地铁，不想为了买房而影响自己的职业生涯。
为了孩子教育、家庭婚姻，他们甚至愿意牺牲一些品质。
自住型买家，除了要求自住，还要投资，房子除了能带来面子，最好还要带来收入。
之所以会有这种认知差，是因为对自己能力和工作的不认可，对未来收入增长的担忧，需要有资产的增值带来安全感，提高抗风险能力。
比如可能要换工作，或者这个工作收入不高，或者这个工作不开心，想要逃避现实等。
炒房的时代已经过去了，那种依赖房产增值的观念也要改一改了。
从2020年开始，大部分房子是没有金融属性的了，只有居住属性。
你说，我也要想买房投资怎么办，那就想办法多挣点钱，钱太少就不要要求太多。
先回归居住，再谈投资，记住是“居住”，不是自住，没明白再看一遍。
02、什么是投资
这个部分会复杂点，我把投资和金融属性剥离来讲可能更清晰。
大家都知道一二线城市的房子是有投资属性的，这个属性的前提是房子具备金融属性。
房子的金融属性说的就是杠杆，能从银行拿钱出来，被银行认可。
上一段说了，不是所有的房子都可以投资，同样不是所有房子都具备金融属性。
1）买房投资具备一定的条件：
你要有一定的首付（投资门槛），只有20万是没法投资的，总价200万以下的房子也不具备投资属性。
你要有购房资格，能买限购区就买限购区，能买广州就不买佛山清远。
你要有独到的眼光和执行力，认准了就去买。
对时机和机遇的精准把握，不能对投资品有感情。
即便投资品没有给你带来回报，也不影响你的生活和工作，更不影响你在其他方面的投资。
2）房产的金融属性-杠杆
可以贷款七成，最长30年。
不仅可以商业贷款，还能公积金贷款。
可以用来做经营贷，或者申请装修贷。
好租又好卖，如果不能租，也不好卖，杠杆再高也没用。
杠杆只是金融属性的一部分，有杠杆的房子并不一定是好房子，同样，有金融属性的房子并不一定适合投资。
反过来，没有杠杆的房子也不一定就不适合投资，杠杆太大并不一定都是好事。
你要有还款能力，支撑不起月供，杠杆再高迟早也要爆仓。
200万的房子也可以做以上这些贷款，但并不适合投资。
天河的新房不是全款就是七成，不能利用杠杆不代表就不能投资，反而太适合投资了遭大家疯抢。
在珠江新城，超过2000万的房子基本都是要全款，贷款的基本不卖，银行也不会给你批七成贷款，贷款超过800万就是很大一个门槛了。
总价越高杠杆率越低，买得起的是少数人，当然赚钱的也是少数人。
所以，越是值得买的地段的房子，其实杠杆率越低。
杠杆率越高的房子，代表这里的风险更大，特别是经常会有笋盘的地方。
这种风险来源于地段的劣势、一手大量供应，二手大量放盘等。
如果你只是一个普通的小白刚需，你是怎么能够老道的判断到底适不适合投资呢。
如果你没有经历过楼市的各种调控和严打，你是不会知道怎样才是最好的时机，什么价位的房子才是适合投资的，哪里的房子更值得买。
既然你不知道，你就更应该回到居住属性，也就是上一段说的，要居住而不是自住。
不仅是你能住，而是所有人都能住的房子。
03、刚需应该关注什么
本篇一直说的是站在刚需的角度，更多的是关注自住还是投资。
不管是自住还是投资，你都会关心涨还是跌，说不关心是不可能的。
我先说一下观点：300万以下的房子不需要关注涨跌。
300万是你进入一线城市限购区的门槛，这个门槛已经低到脚踝了，大多都只有居住功能，没有什么投资功能。
既然没什么增值属性，那是300还是280，这就是它本身的价值，这个价值里已经包含了交通、商业、医疗、教育、景观、物业等。
如果在限购区，未来周边还会继续开发，地铁还会继续开通，就会进一步夯实它的价格，也不要指望有什么跌的空间了。
如果在非限购区那就保不准了，因为房子一盖好，开发商就走了，地铁一通，资金也都撤了。
你在关注涨跌和时机的同时，也会消耗你的现金，不是房价，而是物价，还有彩礼等。
如果说现在不值得买的，将来也不值得买，那你关注点再多都是多余的。
你要提升的是自我认知，以及认知带来的变现能力。
没有哪套房子要住一辈子，没有谁说买了就一定会涨。
刚需要关注的是什么，是自身的需求：学位、配套、交通、医疗等。
以及能不能买得起，和能不能买得到，什么意思呢，就是你把上面的几点要求融合到你的首付和月供里，你就知道买还是不买了。
因为看得上的买不起，买得起的看不上，这是一个死循环。
举个例子，你首付只有100，月供一万，那你最多就是买300万左右的房子，如果你要离公司近，那就选天河或海珠，天河只能金融城的一房，海珠可以东晓南的两房。
你再把学校加上，再把周边环境加上，再把差的户型排除，再把2、3楼去掉，再把楼梯房，20年楼龄去掉，再把物业不好，没有小区的去掉，恐怕适合你的就只有一两套了，甚至一套都没有。
因为300万的预算在广州来说竞争太大了，你看得上的别人也看得上。
不要妄想把自己置身在投资领域，不要和会十八般武艺的投资客同台竞技。
我一直在说，选择太多等于没有选择，大多数人都是做了最好的打算，却做了最差的选择。
下一篇，我会把你们买错的经历总结一下，看完你就知道你为什么老是掉坑里了。
复习以前的文章：
广州买房：番禺买房的核心逻辑
广州买房：去买房难度更大的地方
广州买房：能买老破小吗？
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