北京市凯诺律师事务所：超过登记面积的部分是否要给予拆迁补偿？

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北京市凯诺律师事务所：超过登记面积的部分是否要给予拆迁补偿？

房屋拆迁过程中，常常会出现这样的一种情况，就是房屋实际的面积大于登记的面积，尤其是农村房屋。一般出现这种情况的原因有许多，但是绝大多数可能是因为村民将旧宅拆除后，因建房规划扩大了当时登记的面积。那么这样的房屋，日后要是拆迁的话，对于扩建的部分，即实际面积大于登记面积的部分是否应给予相应的补偿呢？

超出登记的部分面积有没有补偿要结合实际情况确定

一般而言，被征收人翻建房屋实际面积，超出其持有的土地权属证书载明地上附属物面积，且未取得有效权属证明或建房批准手续。对翻建房屋超出证载面积的部分是否补偿以及如何补偿，人民法院应综合考量补偿安置方案规定、当地政策文件、其他被征收人的补偿方式以及当事人合法权益等因素作出判断。——（2020）最高法行赔申1385号

简单点来说就是，超出登记部分的面积究竟会有不会有补偿需要结合实际的情况，不能一概而论。

不过，倘若当事人有足够的证据来证明超出部分是合法建筑，不属于“违建”，那么相关部门就需要给予相应的补偿。反之，如果当事人没有相关的证据来证明超出部分为合法建筑的话，那么就需要结合实际情况来确定应不应该给予补偿或是不予补偿了。

最高院在类似案例中指出，征收机关负有法定职责组织有关部门对涉案房屋未经登记的建筑进行调查、认定和处理。有关部门已对涉案房屋的建筑面积作出了调查、认定和处理,结果已体现在涉案房屋征收补偿方案之中， 当事人如对超出房屋登记簿上的面积被认定为违法建筑有异议，可在涉案房屋征收补偿方案依法寻求权利救济中一并行使其陈述、申辩的合法权利。但当事人至今未提供任何证据证明涉案房屋超出房屋登记簿上的面积为合法建筑面积。故征收机关决定对涉案房屋除产权面积以外的建筑物不予补偿，符合法律规定。

对于没有产权证的房屋，如果测量的面积与实际面积不符时怎么补偿？

不论是征收方还是被征收人在遇到这种情况时，往往都会非常的困惑。但是一般而言，征收方在与被征收人签订补偿协议之前，都会依据相关的法律规定，先对被征收房屋进行调查、认定和处理。对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，要给予公平的补偿，对于认定为违法建筑的，那么是不予补偿的。

也就是说，不论你的房子是有证还是无证，或是有部分超出了登记的面积，那么在相关部门调查认定之后，对被征收人如何补偿或是是否有补偿就会非常的清楚。但如果是因历史遗留问题造成的无证房屋，首先可以肯定的是，应当要给予相应的补偿。

其次，对于无证房在拆迁中遇到测量面积与实际面积不符时，应该以哪个为准对被征收人进行补偿，一般有以下两种情况

1、以当地所批准的文件记载面积为准

以上海为例，对于未登记的房屋，应当以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

2、如果没有房产证，没有相关批准文件或是批准文件未记载建筑面积该怎么办呢？

同样以上海为例来说，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

总之，凯诺律师要说的是，征地拆迁关系到被征收人的切身利益，如果相关部门没有弄清楚房屋的来龙去脉，就以各种理由拒绝对超出部分予以补偿，或是对无证房屋不予补偿，那么被征收人可以及时地搜集相关的证据材料，比如相关的照片、录像，通过政府信息公开获取的一些征地拆迁材料等，在律师的帮助下，启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

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