任泽平忽悠了许家印吗？离开了广州的恒大已经变成无牙老虎

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任泽平忽悠了许家印吗？离开了广州的恒大已经变成无牙老虎

写这篇文章已做好了被喷的准备。恒大发展的20多年，浓缩了房地产业从圈地到囤地，从囤地到多元化的历史，和其他地产大鳄相比，恒大的路子其实没走错。之所以走到今天，许老板应该背最大的锅（后面详述）。

先说说1500万年薪的任泽平和许老板之间微妙的关系。

任泽平的背景，不多花笔墨了，今天有位“经济学家”刘胜军在其自媒体号上发表文章称恒大的激进，不仅是许家印的野心，同时也受任泽平打鸡血式“忽悠”的影响。

他称像许家印这样大胆的企业家，缺的不是胆量，而是理性。而任泽平最大的特点就是“煽情”、“忽悠”、“见风就是雨”(任泽平其实不牛，只是他很会吹牛)。干柴遇到烈火，结果可想而知。

许老板为什么肯重金聘请任泽平，我认为除了看中任泽平的人脉之外，更重要的是要借任泽平的口，鼓吹“房价永远上涨论”。

任泽平有一句话，至今被奉为经典，“中国未来10年一二线城市房价翻两倍，三四线城市房价翻三倍”。

这句话错了吗？没错，如果没有相关政策，一线二线三线四线城市的房价早就是脱缰野马了。

那到底恒大错在了哪里呢？

我们先来看看恒大的负债分析：

债务

1. 三道红线均超标：2020年公司剔除预收账款的资产负债率为83.4%，净负债率159.2%，现金短债比0.47。现金短债比很低，流动性风险很大。（计划在2021年6月将净负债率降至100%以下；2021年年末现金短债比达到1以上；2022年年末将剔除预收账款后的资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。）

2. 负债结构

总负债16151亿元，其中借款8133亿元，应付贸易账款及其他应付款项8017亿元，一年内的有息无息负债高达11771亿元。除了银行等金融机构的压力，来源于合作方的压力也巨大，票据问题已经多年，以至于恒大票据成为一门生意。

3.借款结构

$中国恒大(03333)$ 一年以内的有息负债达3355亿元，占比46.8%。

从资金的来源看，银行5067亿元是主要的来源，中国债券为450亿元；负债成本就较高。

4. 融资现金流情况

2020年融资活动的流入和流出金额均超4000亿元，也就是仅融资活动需要周转的资金金额大，需要银行等金额机构足够的支持才能周转下去。

5. 降负债情况

2020年3月底提出大战略以来，到今年3月底有息负债从人民币8743亿元降至人民币6740亿元，大幅下降人民币2000亿元。自2020年3月以来，在未发行境外债的情况下，用自有资金偿还境外债本息人民币591亿元，并计划用自有资金偿还今年到期的所有境外债务。

计划2021年全年有息负债再下降人民币1500亿元，年底有息负债从人民币7165亿元降至人民币5600亿元。今年1至3月有息负债已下降人民币425亿元。媒体报道6月3日许家印在恒大集团战略合作伙伴交流会上透露，通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，6月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下。

6. 利息资本化

销售

1.2020年：合约销售额从2019年的人民币6011亿元增长到2020年的人民币7232亿元，增长20%。销售回款率从2019年的78%增长到2020年的90%，增长12个百分点。

2.2021年：2021年1月份至5月份，本集团物业累计实现合约销售金额2851.6亿元人民币，较去年同期增长4.5%；合约销售面积3383.3万平方米，较去年同期增长12.5%。1月份至5月份累计实现销售回款2507.4亿元人民币,较去年同期增长6.1%。

3. 销售均价下滑：2020年销售均价由10281元下降到8945元,2021年前五月均价8428元，5月8169元。

4. 销售目标：本集团2021年合约销售目标7500亿元人民币，有息负债目标再下降1500亿元人民币。

5. 2020年3月提出「高增长、控规模、降负债」战略至今，降价销售政策激进。“活下去”的真实写照。降价全款销售，分期返优惠的行为，市场解读为资金链断裂也正常，毕竟恒大资金链紧张已经不是秘密。去化的速度决定了大战略转型能否成功，某种意义上讲，许家印正在不计成本地让地产业务安全落地，并多元化转型。

拍地

1.2020年：2020年中国恒大新购置土地储备建筑面积6892万平方米，同比增加2.8%，平均成本人民币1992元/平方米，土地储备投资额为1373亿元。

根据中指研究院6月1日发布的数据，2021年前5个月，中国恒大拿地面积仅仅218万平方米，百强房企中排在第28位。

土地储备

2020年末：总规划建筑面积2.31亿平方米，土地储备原值为人民币4,901亿元。其中一二线城市土地储备原值达人民币3287亿元，占比67%，平均楼面地价人民币2638元/平方米，三线城市土储原值人民币1614亿元，占比33%，平均楼面地价人民币1515元/平方米。

2020年下半年，集团土储面积从2.4亿平方米下降到2.31亿平方米，下降近1000万平方米。可售住宅土储总规模未来两年计划年均再下降1500万平方米，控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。

股权融资

2020年3月-年报发布，集团权益融资合计888亿港元，主要包括：恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿。

此外，5月12日，恒大汽车再次配股募集106亿港元。

恒大为什么造汽车？大家都看得出目的，圈地！

恒大提出了八大产业：恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉。

八大产业里面，表面上是从单纯的房地产业转型为多元化的科技产业，但实际上并没有创新的产业，基本上都是传统行业的回归。

“房车宝”不就是在线上卖房卖车吗？前面碰钉子的人还少？

大健康产业、恒大冰泉，恒大集团自身有什么优势来进入这种竞争已经趋饱和的行业？

恒大童世界就更不用说了，其本质还是圈地，恒大文旅现在在各地的产品，哪个不是风雨飘摇？

立下军令状，保证不烂尾，已成为恒大的底线。万一这条底线被突破，后果不堪设想。

最后想说的是，恒大今天的困局谁来背锅？

先说一条被恒大集团辟谣的信息，8月26日消息，恒大集团新闻发言人今日表示，网传关于恒大部分职能部门和雇员将从深圳迁回广州的消息不实。

此前有消息称，恒大正计划将一部分职能部门和雇员从深圳迁回广州，相关准备工作已经启动，涉及迁回人员的名单已于25日从各部门上报到集团。消息指出，此次迁回广州的团队，是以董事局主席许家印为中心的部分职能部门，主要涉及资金财务口、投资口、工程口以及需要随时服务于董事局的相关部门和人员。

许老板可能真没有想过，离开广州的后果。

许老板去贵州毕节扶贫的事，大家都听说过。目前成果如何呢？贵州官方给予的评价还是很高的，不过后续蔬菜大棚、肉牛等等扶贫项目就很少看到报道了。

自从许老板在2017年把“恒大集团”的注册地址落在深圳以后，很多事情就变得微妙起来。

作为恒大集团的首席经济学家，任泽平对政策的敏感和把握，有没有向许老板预警呢？

离奇的是，任泽平在恒大风口浪尖的时候，辞职了。辞职的时候，任泽平说的话意味深长：“感谢恒大集团许家印先生的信任和支持，许先生大格局大情怀。”

但对于任泽平的离去，恒大和许家印缄默不语。

随之而来的是一场风暴：

今年7月，广发银行宜兴支行请求法院冻结恒大地产的1.3亿元资产，虽然金额不大，但是引发市场极大恐慌，投资者担心其他银行会跟进冻结恒大资产，挤兑效应将导致恒大现金流枯竭。广发银行的资产保全诉求引发恒大的股债双杀。

虽然恒大最终和广发银行达成了和解，但是很快就有其他公司采取类似行动。8月初，利欧股份(2.370, 0.02, 0.85%)发布公告表示，因恒大地产未按合同约定如期支付广告费，公司向相关法院提请诉讼及财产保全，合计申请保全金额为人民币3.56亿元。

今年7月底，标普将恒大的信用评级从B+调降至B-，仅仅一周之后，标普再度将恒大的评级从B-下调至CCC。8月初，另外一家评级巨头穆迪，也下调了恒大的信用评级。两家公司下降恒大信用评级的主要理由，都是恒大的融资能力恶化。对恒大而言，这也意味着陷入了恶性循环，评级被连续下调，反过来又意味着融资成本进一步上升，融资能力继续恶化。

而市场上对恒大讨薪、讨债的声音不绝于耳。

未来的恒大，要走的路很长，很曲折……

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