富力地产：以降负债为主要目标，战略性减少投资

富力地产：以降负债为主要目标，战略性减少投资

2021年富力地产工作重点在降负债，管理层称“未来12个月以三道红线为主要目标，着重就现金流、持续减债两方面进行精细化管理”，受此影响，短期内富力战略性减少了投资，2021年上半年投销比仅为4%，我们认为短期内减少公开市场拿地对企业销售规模影响较小，但需要注意两个方面：

第一，随着企业新增土地储备减少以及优质项目实现去化后，部分三四线城市的项目或面临去化问题，整体项目去化仍需严格推进；

第二，城市更新项目开发周期较长，企业公告中虽说近期可转化804万平米，但据管理层表示，这是未来2年至2年半的计划。

在融资高压线以下，富力地产还需要做好现金流与投资工作的平衡。

一、销售金额同比增长18%，业绩目标达成承压

2021年1-6月，富力地产实现全口径销售金额650.8亿元，同比上升18%，完成1500亿销售目标的43.4%，要达成业绩目标还有较大的压力，销售面积485.2万平米，同比上升6%，销售均价同比上升11.9%至13413元/平米，主要是由于一线及二线城市销售占比有所提升且去库存比例较低，随着城市更新中的一二线土地储备后期逐渐释放，叠加企业公开市场拿地力度的下降，富力地产的销售均价还有上升的空间。

根据业绩会，2020年1-7月富力销售金额实现733.4亿元，同比上升10%，销售面积546.4万平米，具体来看，销售金额超过40亿的有三个城市，其中最高的为广州，达到82.45亿元，同比上升548%，占总销售金额的11%；其次为海南，达成销售金额56.71亿元，同比下降9%，占总销售金额的8%；最后是天津，实现销售金额40.74亿元，同比上升73%，占总销售金额的6%。按能级城市划分富力地产1-7月销售金额，其中一二线城市销售金额占比66%，三四线城市占比32%，海外城市占比2%；按区域划分，华北区域销售金额占比23%，西北区域占19%，华南区域占17%，华东区域占17%，海南区域占8%，中南区域占7%，西南区域占7%，海外区域占2%。

富力地产的销售业绩中城市更新项目的贡献份额正逐步加重，2021年1-6月，随着公司于广州、西安、太原、郑州、石家庄等城市的城市更新项目入市，贡献了销售额146亿元，占总销售额的22%，结合富力的投资及负债情况来看，企业短期内将保持较低的公开市场拿地比例，预计城市更新项目将逐步成为企业业绩主要贡献之一，不过需要提醒的是，城市更新项目转化较慢，长期来看难以保障企业规模快速扩张。

二、保现金缓投资，投销比降至4%

由于较高的债务情况，富力地产新增土地较少，2021年1-6月仅新增4个项目，新增权益建筑面积55.5万平米，权益投资金额19.5亿元，按14400元/平米的平均售价来看，新增总货值为80亿左右。自2017年以来，富力地产投销比一再下降，2021年上半年投销比低至4%，从新增土地方式来看，富力更多依赖于城市更新转化来获取土地资源，公开市场中拿地成本较高，且盈利空间十分受限，并不是急需降负债的企业的第一选择，而城市更新项目的土地成本较低，富力地产2021年上半年新增的4个项目按投资金额分有88%是城市更新项目，平均土地成本为3733元/平米，但预期平均销售可以高达15437.5元/平米，地货比低至24.2%，有充足的空间确保企业盈利的实现。

从总土地储备来看，富力地产拥有总建筑面积约5552万平米，其中一二线城市分布占比53%，三四线分布占比30%，海外占比17%，可供企业3-4年的发展所需。加上富力地产有较为可观的城市更新项目规模，截至2021年6月底，公司拥有城市更新项目58个，可售建筑面积达3700万平米，货值超10000亿元，其中98%位于一二线城市，短期内减少公开市场拿地对企业销售规模影响较小，但需要注意两个方面：第一，随着企业新增土地储备减少以及优质项目实现去化后，部分三四线城市的项目或面临去化问题，整体项目去化仍需严格推进；第二，城市更新项目开发周期较长，企业公告中虽说近期可转化804万平米，但据管理层表示，这是未来2年至2年半的计划。在融资高压线以下，富力地产还需要做好现金流与投资工作的平衡。

三、上半年增收不增利，下半年毛利润率水平或将回升

2021年上半年，富力地产地产业务实现营业收入359.5亿元，同比上升17%，结转面积409.8万平米，同比上升22%，总体售价由9200元/平米下降至8800元/平米，主要是由于促销降价以及去库存，且结转项目多位于三线城市所致，从富力地产披露的53座城市销售均价来看，其中37座城市中的销售均价均低于8800元/平米，销售金额占比达41%，拉低了整体售价。

公司地产业务的营业收入虽有所上升，但毛利润率下降幅度却较大，2021年上半年富力地产毛利润率22.3%，较2020年同期下降了11.2个百分点，主要是由于去库存项目占比过高，2021年上半年企业去库存面积为264万平米，占结转销售面积的64%，这类项目主要位于低能级城市或者是尾盘销售，平均毛利润20%，如果从上半年交付的新项目来看，毛利润率为29.9%，但由于仅占销售面积的1/3左右，拉升效果不大。不过展望2021年下半年，预期即将确认新项目面积高达470万平米，2021全年结转的新项目占比7%左右，地产业务加权毛利润率水平将回升至25%-29%之内。

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