绿地控股：投资减少54％至571万平米，三道红线短期有望由红转黄

绿地控股：投资减少54％至571万平米，三道红线短期有望由红转黄

2021年上半年，绿地控股实现销售金额1641亿元，同比增长23.4%，在控负债的诉求下，公司纳储力度减弱，新增权益土地建筑面积同比减少54.2%至571万平米。截至2021年上半年，公司现金短债比超过1倍，达到三道红线管控标准，净负债率下降至116.7%。

一、成交量同比上升，全年销售有望实现正向增长

2021年上半年，房地产市场调控持续加码，金融政策不断收紧，外部形势十分严峻，绿地控股加大商办与住宅的销售力度，在房贷收紧，按揭短缺的政策环境下严抓回款，最终实现合约销售金额1641亿元，同比增长23.4%；实现合约销售面积1294万平方米，同比增长25.5%。累计回款1466亿元，同比增长17%，回款率超过89%。

出于对负债的管控，上半年绿地纳储动作较小，累计获取34个项目，新增权益土地储备建筑面积571万平方米，权益投资279亿元。随着销售金额的同比增长和投资力度的放缓，公司有息负债规模减少10.1%，现金短债比指标转绿，且净负债率相比2020年降低18.4pcts至116.7%。

公司偿债指标优化明显，但面积投销比进一步降低至0.4，新增土地储备建筑面积未能跟上销售速度，因此需要警惕公司在改善债务的同时，投资失速，为公司带来销售金额长期稳定增长的压力。

二、预收账款与多元产业促进营业收入保持增长

绿地控股的营业收入主要由房地产、建筑、商品销售及其他四个部分构成，公司上半年录得总营业收入2827.0亿元，同比增长34.7%，其中房地产及相关产业录得营业收入971.4亿元，占比31.8%，相比2020年同期减少11.7pcts；建筑及相关产业贡献营业收入1574.4亿元，占比51.6%，相比2020年同期增加10.7pcts；商品销售及其他分别贡献营业收入355.4亿元和152.8亿元，占比分别为11.6%和5.0%，相比2020年同期分别增加0.4pcts和0.6pcts。

多元化布局能够分散风险，利用多种业态共同促进营业收入增长，避免因单一主业受到冲击影响公司盈利表现，绿地控股自上市以来积极推进多元产业布局，已形成地产和基建并驾齐驱，金融、消费等综合产业双向赋能的经营格局。截至2021年上半年，绿地控股的大基建产业业绩依然保持强势增长，完成营业收入1574.4亿元，同比增幅高达74%，公司持续大力推进市场拓展，上半年新签合同金额3837亿元，同比增长44%，中标10亿元以上重大项目42个，包括百亿级项目2个、50亿级项目2个。其中，广西建工、贵州建工新签合同金额均突破900亿元。未来大基建产业将持续为公司营业收入增长发力。

我们认为，公司整体营业收入有望进一步增长，主要原因在于：

第一，预收账款始终保持增长态势。公司预收账款连续4年保持增长，2021年上半年预收账款增长2.9%至4337.4亿元，随着项目的有序竣工，营业收入规模将持续扩大。

第二，多元化产业增长态势明显。大基建推动营业收入规模增长；金融、消费综合产业推进创新转型，持续提升公司发展能级。多元产业发展共同推进公司营业收入规模的进一步扩大。

三、基建产业削弱盈利表现，三费管控优势依然明显

得益于营业收入的持续增长，2021年上半年，公司录得净利润109.9亿元，同比微增1.7%；利润率方面，绿地控股房地产业务上半年录得毛利润率23.2%，相比2020年同期降低2.6pcts，低于2020年E50毛利润率均值1.5pcts；由于基建产业利润率较低，且上半年公司基建产业营业收入占比已超过房地产达到51.6%，因此公司净利润率远低于行业整体表现，为3.9%。三费管控方面，2020年上半年，公司三费费用率进一步降低至5.1%。绿地控股在费用管控始终具备一定优势。

我们认为，政府对房地产的管控已成常态，尽管三道红线、贷款集中度和供地两集中等调控手段让房企瞬间入冬，但政府最终目的是地毯式排雷，保证行业健康可持续发展，因此房企应放平心态，拥抱政策，积极优化自身财务结构，改善各项指标，在稳健中求发展。在此背景下，绿地控股凭借优秀的成本管控能力以及低成本优势，通过控制投资力度，降低有息负债规模，增强短期偿债能力，未来也可通过分拆业务上市的方式提高资产规模，持续改善长期偿债指标，推进公司步入绿档，为规模正向增长提供铺垫。

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