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沧州房价真的“跌”回五年前了？站在此刻 寻找历史的“蛛丝马迹”
三季度沧州楼市的价格“内卷”愈演愈烈，确实并不意外。关于一这轮行情，我们在此前几期推送中已经做过不少的解读。
沧州房价大片“猛降” 行情进入新常态？没“坑”也没“漏儿”
沧州西南运河区“洋房”8.5k送车位？房价真降下来了，到底是不是好事？｜卧谈会
但令人是意外的是，经历暴雪行情，沧州市场供需端的冷静，格外冷静、务实。
在潮水退去的时刻，眼前的真实给人的第一感受竟是欣慰。
作为市场上游方，更多房企能看清趋势，进行务实调整，降低入市预期、抢滩新行情、回流资金，为“住有所居”时代新赛道布局。
正所谓，不破不立。
而购房者一面，似乎也越来越愿意靠近“房子是用来住的”这一现实.....
市场正在进行良性循环，其间也许还是有不少疑问需要一一拆解，展开聊聊。
NO.01
理智的声音越来越多了。
降价即维权，少了。
大家都在向前看，盼的是“如约按期保质”的交付。房地产的长期消费商品属性有了初步共识。
历时四年的“房住不炒”，多层调控。不管你信不信，反正沧州真的是信了。房价锚心终于回归到了一个看起来不错的位置，更多的刚需购房者盼到了更好的“上车机会”。
但，即使对行情不再纠结，其间仍夹杂很多现实的担忧。
比如降价带来的降标减配，货不对板。
这非常现实，销售终端降价意味着利润空间的挤压。相对过去数年高企的土地、建材、人工等开发成本，终端行情上不去，对于房企来说就显得更加棘手。降低交付标准这个隐患，是不得不去担忧的。
另外一方面，存量盘的直接降价是更为棘手的，更长的开发周期意味着更加高企的成本面。前后期销售价差太大，也会直接改变购买受众群体，社区定位定会随之变化。
所以，降标减配、货不对板的风险可以分两层看，关注楼盘土地成本空间、入市时间点和去化节奏，另外关注房企在城市的整体盘面、交付样本情况和流转情况是否健康。
说白了，所关注的房企有没有足够多的楼盘在开发、并且该项目去化节奏是否稳定。另外，已经交了的项目，交付标准怎么样。
早在2019年城东限价房组团就埋下了市场周期和交付呈现碰撞的种子，品牌深耕意向更明确、去化更稳定的碧桂园江山印就做出了不错的交付示范。在区域有鲜明对比。
碧桂园江山印实景图 左右滑动查看
如果，您关注的这个降价楼盘，以上每一点的答案都是抗素，那你就要小心了。买到相对好的价格，也要做好相对正确的“预期”和降标的心里准备。
当然，如果这个项目价格合适，又去化稳定、房企流转良好、交付标准ok，那安全度会更高。
NO.02
另一种担忧：“房价都降回五年前了，兵败如山倒，还得降。”
说实话，这样的声音其实是比较缺乏思考和不够理性的。
当下，大行情确实有回归万元内的趋势，7k/8k起这样的外宣也潮涌而来。但作为真购房者还是要理性的去看行情。在当下的环境和空间位置上去衡量房产的价值。
五年前，行情确实是7k/8k，但彼时这个价格的楼盘早已穿越周期站到了新的位置。
举几个例子：
2016年5月，明月洲高层进入清盘阶段，单价约8500.
2016年5月，天成名著四期特惠房一口价7100元/平。
2016年7月，城东锦绣观邸清盘，景观楼王均价6800元。
2016年7月，嘉禾一方推新楼座，6800起，均价7700元。
2016年9月，香堤荣府仍在清盘，批量推出8800的房源。
2016年12月，天成和园8k开盘，开盘即售罄。那应该是沧州第一个日光盘。
在这个时间节点，你还可以买到很多主城核心板块内“实景呈现”不错的二手房，什么兰亭苑、颐和庄园、皇家一里你都还可以拥有。
来到2017，沧州楼市迎来了一波历史级别的行情轮动，大家都知道市区的住宅都起飞了。或许你也听说，百合世嘉也站上新行情了。
而，五年后的今天，他们却有着各自不同的行情走势。
现如今，7k/8k起的楼盘则多数在新环线，他们的发展前景、价值需要新一轮的判断，和新一周期的时间考验，等待未来的轮动机会。
当然其中仍会有剧烈分化。
这当中，甚至要细化到某个区域板块内楼盘的分化竞争，产品更符合潮流、兑现能力更强的房企品牌、有参考样本的物业服务，以上可能是几个重要考察的因素。
NO.03
房价行情的回归，可以说是一把双刃剑。
于房企，竞争加剧，是挑战更是机遇。优秀的企业，更务实，能准确的感知新赛道的方向。
于购房者，迎来好的上车窗口的同时，难免纠结。
其实，我们更需要的是站在此时此刻，不要纠结昨天。结合趋势，在历史中找到蛛丝马迹。住有所居的时代，房地产转型，房子回归到“长期使用商品”属性。那么期房时代，一个项目的稳定性、兑现力、产品力才是新周期的“取胜之匙”。
房价“跌了”的今天，没有“底抄”也没有“坑踩”，刚需上车要找到取胜之匙。
总结几个置业建议吧。
1、首先，这个项目的行情要符合新周期的“行情”，明显高出的pass。企业的务实和市场嗅觉很重要。
2、有微调问题不大，只要这个盘去化周期短，背后房企有稳定的项目规模、良好的流转即更佳。
3、还是关注品牌，房企近期的交付样本很关键。
4、选新环线，也没问题，但方位感很关键，关注配套预期和板块规模。
5、产品面稳定，配置够潮流。
NO.04
新环线的轮动机遇，向西仍是一个比较明确的方向。
而在新一轮供应的诸多项目当中，碧桂园的星钻也是能多点契合到一些正面预期的项目。
∥鸟瞰图
首先，从项目的土地成本，终端售价比例看，在一个健康区间上。
而碧桂园作为头部房企，显然嗅觉灵敏、并在决策端够务实。自16年进驻沧州，其29盘的地区开发规模，也能侧面反应深耕决心。今年，市主城区首个交付项目江山印、青县碧桂园天誉华府的呈现，都相对理想，在区域内作出了标杆示范。
∥碧桂园江山印实景图
∥青县天誉华府实景图
从产品终端看，星钻定位明确为紧凑功能型，这也比较符合当下市场潮流。在家族设计的基础上，做了一些细节升级，房型上：南北通透、明厨明卫、动静分区、干湿分离、U型厨房、双阳卧抱阳厅、大面宽短进深、卧室客厅面积适宜、收纳空间合理。
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