中心四区真是yyds？买房难度想象不到！谁门槛最高，谁最易上车？

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说起广州中心区，无疑就是越秀、荔湾、海珠和天河了。这四大区域是《广州市住房发展“十四五”规划》官方定调的中心四区。

我们知道，中心区成熟度、价值、配套等等较外围区域，优势明显，但中心区供地少，新房供应稀缺。

但稀缺不代表没有，其实耐心等待，中心四区还是有货可以选择的。

目前在中心四区买房，要如何选择呢？

去年，天河成交了2宗宅地，海珠2宗，越秀2宗，荔湾4宗。

天河有奥体公园北侧北AT1003036地块（楼面价51463元/㎡，即合景臻颐府）、科韵路西侧地块（楼面价41329元/㎡，即侨鑫·保利·汇景台）和广氮AT0607113地块（即金地天河峯睿）。

海珠主要是中海斩获的南洲路地块（楼面价38609元/㎡，即中海观雲府）和保利斩获的新港东路2437号AH041405地块（楼面价51462元/㎡）。

越秀则是越秀南AD13907地块（楼面价6.45万/㎡，成为广州史上最贵宅地）和广九大马路以东、白云路以北地块（计容建面仅有19001㎡，容积率高达14.4）。

荔湾数量相对而言，就多了，有芳村大道南广船一期地块（即广州滨江上都）、华夏幸福新隆沙地块（即广州幸福中心）、星河金桥地块和保利广摩地块。

这些项目大部分都亮相了。

合景臻颐府和侨鑫·保利·汇景台今年下半年会入市开卖，但价格不会便宜，吹风价都是10万+的，而金地天河峯睿每开必爆，一房难求。

上周中海观雲府开放了方舟客厅和样板房、广州滨江上都开放了示范区了。

9月2日，中海观雲府方舟客厅开放，首推户型为建面约86-164㎡3至4房，预计月底开盘。

中海观雲府方舟客厅

开放当日，自然而然可以目睹样板房风采，户型有建面约86㎡三房（东北、西北）、106㎡三房（西南）、131㎡四房（东南）、164㎡四房（东南）4种户型，精装交楼。

中海观雲府样板房实拍

广州滨江上都也正式开放示范区，还开放了建筑面积约110㎡3房、130㎡4房、132㎡4房3个样板房，要验资100万，目前已启动诚意登记，预计月底或10月初开盘，首推108-251㎡江景奢宅。

广州滨江上都滨江公园实景

据了解，项目分为三期开发，一期璇湾分为璇湾A区、璇湾B区和璇湾壹号。首期主推璇湾A区和璇湾壹号，主力户型为110-251㎡三至五房。

此外，在9月推货中，中心四区也数海珠、荔湾声音最大。

海珠除了中海观雲府外，还有两个项目可以关注，华新方圆·333将于9月上旬开盘，首推3#，产品为33-58㎡loft公寓，吹风价3.6万-4万/㎡。中旅天宸府预计9月开放营销中心，首推产品涵盖82-122㎡三至四房。

还有一个项目也可以留意一下，那就是今年2月，中海拍得的海珠区石岗路AH050946地块（楼面价50526元/㎡），共建3栋36层住宅，规划公建配套有社区卫生站，居民健身场所、再生资源回收点、阅览室等。

荔湾除了广州滨江上都外，还有珠江西湾里，将于9月10日在悦汇城开放展厅。

许久没新货推出的越秀，也有了新动作。上周末，粤海·壹桂府住宅产品开盘了，主推建面约97-117平3房户型，开盘均价约8.3万-8.88万/㎡，验资500万看房。

我们再来看看这两个区的土地供应情况。

在第一批集中供地中，中心四区中只有荔湾有宅地出让——海龙路兴达地块（越秀斩获）。

而在第二批中，就不一样了。荔湾和海珠各有两宗宅地出让，而天河越秀没有。

其中，荔湾的两宗宅地分别为广钢新城AF040234地块、AF040406地块和荷景路AF060419地块。

广钢新城AF040234地块、AF040406地块一经挂牌，迅速引发极大关注，为何呢？

因为234地块是广钢新城最后一块宅地，与广钢公园的建设也有紧密关联。

该地块在出让条件中就明确，竞得者还需配建广钢中央公园6个月内开放首期绿化；18个月内首期商业运营开业；30个月内广钢公园全部投入运营。2023年12月30日前全面完成广钢公园建设。

图片来源：广钢公园实施方案

也就是说明年4月中旬，广钢中央公园将会迎来首期开放。3年内这个公园可能就会亮相。

一是广钢新城最后一块宅地，二是被鸽了8年之久的广钢公园终于有了眉目，怎能不让人兴奋。

而海珠出让的两宗宅地则为石溪村蚝壳洲东街93号AH101418地块和江泰路50号AH0605005地块。

海珠区江泰路50号AH0605005地块采用了“限地价+竞自持+一次性书面报价”的方式出让，但这不是重点，重点在于该地块规定，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

就是说，未来海珠这个项目有一半的房源倾向于首套住房购房家庭，这对有意入主中心区的购房者而言，是个大福音。

该地块还要求建筑需达到绿色三星级标准。可以预见未来该项目品质上也不会太差，毕竟这是绿色建筑的最高标准。

如果把时间跨度放长一点的话，五年内中心四区的供货情况也能给予一定的参考。

在广州住房十四五规则中，越秀供应是最少的，只有0.5万套，海珠仅有2.5万套，天河和荔湾还好一点，分别有3.5万套。

但不可否认，中心四区未来供应很大一部分还是集中在旧改，比如越秀主要在登峰村、西坑村和瑶台村等城中村改造区域。

荔湾在白鹅潭地区，重点集中在茶滘、东漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域。

海珠新增住房主要布局在赤沙村、沥滘村、石溪村和凤和村等城中村改造区域，值得一提的是，重点推进赤沙村、沥滘村、石溪村、凤和村等 13 条城中村改造。

天河的冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等城中村改造区域有货供应。

可以说，未来中心四区还是有不少供应的。

就目前而言，中心四区的库存也是不一样的。

截至8月25日，越秀的去化周期9.8个月，毕竟价格高挺，去化慢；海珠3.9个月，天河更少，只有3个月，荔湾则为7.6个月。

我们再来看下今年上半年的数据，也能看出中心四区的置业门槛。

广州中原研究发展部数据显示，今年上半年，广州全市套均总价为348万，越秀均价86923元/㎡，套均总价1184万；天河均价70763元/㎡，套均总价790万；海珠66847元/㎡，套均总价840万；荔湾相对容易上车一点，均价只有54008元/㎡，套均总价574万。

所以在中心四区置业，有难度的，但也有机会，要等，还得有实力。

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