二套首付500万，海淀品质两居怎么选？｜京津冀买房问答

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二套首付500万，海淀品质两居怎么选？｜京津冀买房问答

01.

问：麻烦问，刚结婚，总价500万，西城学区房怎么上车？

答：您好，预算500万，西城的学区房可以考虑荣丰2008的最小户型20多平，总价约420万左右，731之前政策前，该小区对应的学区是北京小学天宁寺分校，是很多刚需的首选。小区周边配套齐全，交通出行十分便捷，在西城区与周边的社区相比总价偏低，性价比较高。

此外，还可以考虑红莲中里，31平左右的1居室，单价13.2万，总价约420万，在731政策之前，对应的学区是红莲小学，小区楼下就是马连道幼儿园，比较方便孩子上学。在商业配套方面，小区临近天虹商场、新年华购物中心、家乐福等，能够很好的满足日常的生活购物需求。

02.

问： 二套，首付500万，改善，不要求学区，海淀区范围内有合适的房源吗？两居，最好小三居，谢谢。

03.

问：最近在看西土城附近的房子，蓟门里小区不知该不该下手，公司在西土城地铁那里，但房龄太老，都是80年代的。

答：如果想距离工作地点近，且资金有限，小区便利程度等综合考虑，蓟门里小区可作为买房备选。这个区域房龄新的总价都蛮高，比如太阳园小区59平一居挂牌价已经在820万，建议您再综合考虑下预算和贷款情况。

再来看看蓟门里小区，小区分为蓟门北里、蓟门南里和蓟门东里，是一个比较大的社区。蓟门北里和蓟门南里是82-83年低板楼，无电梯；蓟门东里建成于85-86年，18层高层塔楼有电梯。整体小区内部分是公房，部分是商品房。

距蓟门桥440米左右，距10号线西土城地铁站500米左右，距13号线知春路站1公里左右。小区整体环境感觉整洁；居住人群都是加油站等员工，小区内有超市发、菜市场、社区医院，华润万家300米左右。

小区主力户型为40平的一居，45-65的两居，75-85平的三居，其中两居户型卖的比较火。

如果要对比，也可看看罗庄南里和罗庄西里，这两个小区离13号线知春里站更近，但小区环境、物业整体不如蓟门里小区。

04.

问：请问下九龙山附近不考虑学区，有什么优质小区推荐吗？价格不要太高，面积70-100平。

答：九龙山区域70-100平，按总价530-550万来看，符合您需求的推荐后现代城和易构空间。

两个小区相邻，步行月500米，基本配套都属于重叠状态。两小区距离地铁九龙山站略远，步行需走1.1公里左右；2公里内有家乐福、永辉超市，距物美超市500米。3公里内有合生汇、燕莎奥特莱斯、新光天地，购物还是很便利的。

后现代城共四个区域，小区居住人口以年轻人为主，适合刚需购买。小区73-78平一居、74-92平两居都是不错的选择。

易构空间小区不大，总共5栋楼，封闭式管理，人车分流。73-74平一居、68-94平两居也可对比考虑。

05.

问：我北京集体户口，在海淀区万寿路，第一套房子买的昌平区北七家未来科技城附近限价房未满5年，配套小学是中关村二小昌平学校，老大外地9月小学三年级，老二现在幼儿园23或24年上一年级，目前现金200万左右，外地一套学区房估值160万，老大在学区房户口上学，想咨询一下根据目前北京的上学政策，我买房的话以自己的条件选择哪里合适？

答：看您的表述，想在北京买二套是为了给两个孩子选择个好些的学区房。

那我们先看下您现在昌平北七家未来科技城附近的房子对口的中关村二小昌平学校，中关村二小昌平学校成立于2019年，位于北七家国瑞熙墅小区，为昌平区教委所属公办学校，设计规模为24个班，被纳入中关村二小一体化管理。

据说，成立初期的老师都是二校本部过去的。随着教师轮岗制度的深入展开，很有可能会有更多二小本部的老师甚至校长轮岗交流到二小昌平学校，所以中关村二小昌平学校的师资还是值得期待的。

您现在昌平北七家的房子还不能出售，现金200万左右，再加上外地的学区房160万，也就是买二套的话，首付能凑到360万，按照现在北京的政策，如果买公房，算上中介费，您最高可选560万左右的房子，如果是商品房的话，算上中介费可看520万左右的房子。

按您的情况，户口在海淀区万寿路的集体户，您的学区房应该是也想选在海淀。公房560万的预算，建议您看看翠微小学和石油附小。

翠微小学始建于1956年，在“一校一特质、一园一特色、一师一特点、一生一特长”的发展目标引领下，学校先后获得全国文明单位，全国校园文化建设创新奖，被评为“首都精神文明标兵”六连冠单位，北京市中小学艺术教育特色学校等。

石油附小，小学不错，只是初中派位到地大附中、科大附中、北京一零一中矿大分校、北京一零一中石油分校，学校不是很理想。

您560万的预算，在这两个小学对口的小区还是能找到公房的。不过目前海淀也在1911之后实行多校划片，买了学区房也只是能上到目标校的概率比较大。

06.

问：考虑海淀二档的学区房，开间都可以，小面积，只为上学，求推荐。

答：二档的学区房，建议您可以看下中关村学区的双榆树一小或者双榆树中心小学，这两所小学1911前对口的学区房，例如双榆树东里，40平的南向开间，550万左右能买到。

也可以看下培星小学的对口房源，小学虽然没什么名气，但是派位初中不错，有八一、101、人大附中。南北朝向的40平一居，目前报价390万。

另外，也可以考虑农大附小对口房源，初中派位包含101、八一、人大附中、清河20中等，也都是不错的初中。对口房源中40平一居室，目前报价382万。

07.

问：请教您一个问题，我们夫妻2017年在朝阳金台路附近买了一套小二居，非京籍，有工作居住证，孩子2020年底出生，预计2024年上幼儿园，2027年上小学，现在考虑到孩子上学问题，同时还有改善居住的需求，手里现金450万，卖房还贷外能多余100万+，二套最高杠杆估计能贷180万，撬动总价约700万，请问应该怎么选择房子？如果以孩子教育为主，现在是否需要立即买房？还是说短期可以租房，确定了学校后再买房？孩子教育的话如何选择学校？郊区是否有合适的学校，买房是不是还能加分方便落户？

答：根据您的需求，1、考虑孩子教育；2、要改善居住水平，比朝阳金台路附近的小两居居住水平要好；3、总价700万左右预算限制；4、考虑尽早北京积分落户。

最好的答案应该就是去亦庄买房。

根据北京最新“积分落户规则”，只要在郊区（非城六区）买房并拿到房产证，即可加分而且是每满一年加2分，一共可以加6年，12分。

仅亦庄一地就有两所人大附，一所示北京经济技术开发区学校，在亦庄核心区，一所是人大附中亦庄新城学校，在河西。

亦庄目前处于蓬勃发展期，上周小米汽车注资100亿落户亦庄。未来北京重点发展的高精尖产业也会有很多落户亦庄，比如集成电路、智能互联汽车、智能装配设备等。

有高端产业，就会有高端产业人群，他们也会像当年的中关村码农一样，通过家长和孩子的一起努力，形成优质生源聚集效应，把区域内的教育搞上去。

亦庄这一波涨价很猛，4-5月出现了小户型房价涨幅30%以上，目前进入市场观望和回落期，建议在最近半年内保持观察。

700万，目前在亦庄可以买大两居，比如河西次新房海梓府。如果价格回落，说不定可以买到小三居。

08.

问：您好，北京人，目前家住西城展览路，想买房结婚用，不需要考虑学区，预算总价400W上下，想找一个交通方便一点且能升值的房子，麻烦请老师推荐一下板块吧。我目前看的：1、通州的武夷花园，该区域由于政策限制，估计增值费劲，但是随着通州的超速发展保值应该还可以；2、旧宫，该板块相对离市区近一些，也受到亦庄发展的利好，但是目前配套较差；3、常营，该板块相对成熟，且不知道是否能随着副中心的发展实现增值；4、回龙观、北苑等。

答：你其实已经写出了这些选择区域的基本面。小二的排序是：旧宫、通州、常营、北苑、回龙观；首选旧宫，还是离市区近，不像通州有双重限购，亦庄大发展，旧宫楼市收益；通州、常营、北苑，这几个区域，北苑价格略高，常营基本成熟，但很难涨起来，通州确实会越来越成熟也有发展潜力，但受制于限购政策，中短期不会房价升值很多。

所以，看你个人的倾向，倾向升值选择旧宫，倾向先有居住环境成熟选择常营，倾向长远发展潜力，选择通州。

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