伊丽莎白线再延期至2022年，现在投资还晚吗？能投的区域还剩哪些？

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伊丽莎白线再延期至2022年，现在投资还晚吗？能投的区域还剩哪些？

作为全欧洲规模最大的基建项目之一，伦敦新地铁线横贯铁路（Crossrail）一经开建就受到了全民关注。

一、“一拖再拖”的横贯铁路

横贯铁路又名伊丽莎白线（Elizabeth Line），旨在致敬英国女王伊丽莎白二世。

这条铁路线于2007年获得批准，2009年开工，西起雷丁(Reading)和希斯罗(Heathrow)，东至申菲尔德(Shenfield)和阿比伍德(Abbey Wood)，全长118公里，其中包括穿过伦敦市中心的42公里长的隧道和轨道。

建成后沿线将有41个站点，其中包括线路中段和东南段新建的10个车站，以及对现有31个车站进行的升级改造。

而在票价方面，伊丽莎白线一到六区还是按照原来Oyster地铁卡的价格收费。

据悉，横贯铁路全线开通后的年客运量将超过2亿人次，可以使伦敦市中心的铁路运力提高10%。届时，从希思罗机场前往金丝雀码头只需要30分钟。

而且，该铁路还将带来巨大的经济效益，预计从2024/25年起每年的运营收入将超过10亿英镑，并为150万人提供新的就业机会。

正因如此，这条铁路线从开建就被人们寄予了厚望，大家也一直期待着这条铁路线能早日通车运营。

原本，按照最初的计划，横贯铁路将于2018年12月通车。

然而，在实际的建造过程，完工日期却被一拖再拖，预算也从原来的148亿英镑上升到了187亿英镑。

2019年年底，伦敦交通局宣布，伦敦的横贯铁路将无法于原定的2020年通车，他们将尽可能的把首期通车时间定于2021年。

不过，去年新冠疫情来袭，横贯铁路的建设也受到了影响，面临着再一次的延期。

如今，眼见着2021年马上就要过去，横贯铁路终于迎来了好消息。

今年8月，横贯铁路的首席执行官MarkWild表示：横贯铁路中心区“已经达到预期目标”，接下来将进入最后的收尾和冲刺阶段，开始进行试运行。

按照最新的运营计划，横贯铁路的下一个里程碑将在2022年上半年，届时，横贯铁路将开通帕丁顿和阿比伍德车站之间的客运服务。

到2022年秋季，从雷丁和希思罗机场到阿比伍德，以及从申菲尔德车站到帕丁顿的服务也将同时开通。

而最终，横贯铁路的全线运营将不会晚于2023年5月。

在推迟了整整四年后，横贯铁路距离彻底完工终于指日可待了！

实际上，人们对于横贯铁路之所以如此关注，除了因为这条铁路线能够带来巨大的交通优势和经济利益外，还有很重要的一个因素是其与房价之间的关系。

二、横贯铁路还有哪里可以投？

交通升级对于房价的促进作用可以说是有目共睹。

据Hamptons的研究，自2009年以来，在横贯铁路沿线41个车站中任意一个中，其方圆1英里范围内的房价平均上涨了66%，比伦敦同期的房产平均价值高出15%。

而据Savills的研究，即便经历了脱欧和疫情的双重影响，在过去5年间，横贯铁路沿线部分站点的涨幅甚至到达了50%。

比如，位于西伦敦的Southall，该地区的房价在5年间上涨了48%，平均达到42.3万英镑。

Leafy Ealing Broadway也表现强劲，房价上涨了近42%，平均为88.2万英镑。

Hayes & Harlington的房价上涨了36.3%，平均为41.2万英镑。

在伦敦东部，金丝雀码头(Canary Wharf) 5年来的房价涨幅为37.3%，平均为64万英镑。

Manor Park的价格上升了47.7%，平均达到了47.6万英镑。

虽然，横贯铁路的建设已经接近于尾声，部分地区的房价也已经经历过了一波上涨，但由于该铁路还没有开始全线运营，交通升级带来的优势并未全部显现，一些地区实际还有增值潜力。

因此，Savills也总结了一些目前仍有入手价值的区域，具体如下：

接下来，房产君也简单给大家介绍一下这几个地区：

1、Abbey Wood

Abbey Wood位于伦敦东南部，横跨行政区Greenwich和Bexley，属于伦敦4区。

Abbey Wood以优美的风景著称，区域内拥有多个公园和运动场地，比如Bostall Gardens、Bostall Heath和Abbey Wood Park。

对于首房买家来说，这一地区也吸引力十足，当地平均房价仅为35万英镑，远低于伦敦平均水平。而且，Abbey Wood火车站也可以方便通勤者上下班。

而未来，随着横贯铁路的开通，从Abbey Wood出发，仅需11分钟就能到金丝雀码头，25分钟到邦德街。

2、Ilford

Ilford位于伦敦东部，属于Redbridge行政区，被誉为英格兰最具多元文化的城镇之一。

在《大伦敦发展规划（The London Plan）》中，Ilford被确定为一个大都会中心，并被列为英格兰东南部重要的商业和零售中心，未来的发展潜力不容小觑。

而且，由于靠近奥林匹克公园，在2012年伦敦夏季奥运会举办后，Ilford也成为了欧洲增长最快的旅游目的地。

Ilford交通便利，除了横贯铁路将在这里设置站点外，城镇中心还有Ilford火车站。此外，位于伦敦中央线的Redbridge、Gants Hill、Newbury Park等站点也为当地居民提供了服务。

3、Chadwell Heath

Chadwell Heath位于伦敦东部，处于Barking&Dagenham行政区以及Redbridge行政区的交界处，位于历史悠久的集镇Romford和Ilford之间。

直到1900年左右，这个地区中的大部分都是乡村，但如今，Chadwell Heath发展成为了一个非常受欢迎的郊区。

Chadwell Heath拥有超过35个公园和游乐场，以其开放空间而闻名，占到了该区可使用土地的45%左右。比如，超过300英亩的Hainault Forest Country Park，在2019年被评为英国十大最佳公园之一的Valentines Park等。

Chadwell Heath也是一个生活相对便利的地区，当地有很多特色的独立商店，生活相对便利。

目前，当地的Chadwell Heath火车站正在升级为横贯铁路项目的一部分，预计还将带来更多的住房需求。

4、West Drayton

West Drayton是伦敦Hillingdon行政区的一个郊区城镇，1965年成为大伦敦的一部分，位于希思罗机场以北约3公里处，可以方便地到达机场。

West Drayton是一个人口相对年轻的地区，人口约为36,000人，中位年龄为33岁，大部分居民都在附近的商业园区Stockley Business Park工作，苹果、佳能和玛莎百货等公司的总部就位于这一园区，因此租赁需求极高。

目前，West Drayton火车站是当地的主要站点，乘火车30分钟即可达帕丁顿。不过，随着横贯铁路的开通，未来将提供直达邦德街、利物浦街和金丝雀码头等地的服务。

5、Harold Wood

Harold Wood属于伦敦Havering行政区，位于Romford附近。

Harold Wood交通便利，Harold Wood车站可以提供直达伦敦利物浦街的服务，车程仅需30多分钟。

而位于横贯铁路线上的Romford站也在附近，这将大大加快从当地到伦敦市中心的时间，居民只需35分钟即可抵达邦德街，28分钟内即可到达金丝雀码头。

6、Woolwich

Woolwich位于伦敦东南部，属于Greenwich行政区。

早期的Woolwich一直是英国皇家海军的基地，以军事和工业为主，至今仍保留着众多年代悠久的历史遗迹。

然而，随着军工业的衰落，Woolwich在20世纪后期也逐渐衰落。

不过，在21世纪初期，Woolwich被伦敦市政府指定为“机遇区（The Opportunity Areas）”，开始了大规模的重建。

前皇家军火库被改造成一个大型住宅区，同时，还建有新的公园，博物馆，商店，咖啡馆，酒吧和餐馆等设施。

此外，Woolwich正在进行的还有斥资1.03亿镑的“Woolwich Estates”重建项目，计划将36万平方英尺的地块开发为零售单元，以及在Spray街区的住宅项目等。

另外，值得关注的是，横贯铁路还在当地皇家军火库旧址上修建了一个新的车站。

得益于这些重建项目和横贯铁路带来的交通优势，Woolwich也成为了投资人关注的热点。

7、Hayes & Harlington

Hayes & Harlington位于伦敦西部，距离希思罗机场只有10分钟左右的车程。

而且，当地主要站点Hayes & Harlington Station也是横贯铁路的一部分，可以大大提高到达希思罗机场和市中心的便利性。

这一地区景色秀美而安静，拥有很多公园绿地，比如Barra Hall Park、Lake Farm Country Park等。

值得一提的是，海耶斯有许多不错的学校。比如Cran ford Park Academy、Botwell House Catholic Primary School、Lake Farm Park Academy、Wood End Park Academy、Rosedale Primary School以及Dr Triplett’s CofE Primary School。

8、Southall

Southall是西伦敦的一个大型郊区，属于Ealing行政区，也是伦敦的七个主要城镇之一，以其丰富的当地文化和多元化的社区而闻名。

Southall还以其众多的商店、开放空间和娱乐场所而闻名。比如价格实惠的Southall Market，由当地地标Himalaya Palace Cinema改建而来的室内市场。

Southall的交通便利，火车站服务于Great Western干线，前往Ealing百老汇仅需5分钟，前往帕丁顿只需15分钟内到达。

而横贯铁路贯通后，从Southall到达利物浦金融区仅需25分钟。

三、横贯铁路租金情况如何？

很多业内人士认为，租赁市场对交通等基础设施改善的反应往往要快于销售市场，而像是横贯铁路这样的大型基建项目不仅会促进房价上涨，也会带来租赁需求和租金的上涨。

那么，目前，横贯铁路沿线的租金情况如何呢？

根据Hamptons的最新研究，以邦德街作为参考，根据横贯铁路各站点到伦敦西区的通勤时间，平均租金差异也很大，在地铁上每多花费一分钟时间就能节省近45英镑租金。

比如，住在位于市中心的Farringdon，搭乘横贯铁路到达邦德街只需4分钟，平均每月租金为2,330英镑。

而在距离邦德街车程15分钟左右的Stratford或West Ealing，平均每月的租金分别为1,740英镑和1,760英镑。

如果租客的通勤时间为20到25分钟，那么租金将会更加便宜。比如，距离邦德街21分钟车程的Woolwich，平均月租金为1,510英镑，而25分钟车程的Abbey Wood，平均月租金为1,100英镑。

对于追求乡村氛围的租客来说，横贯铁路东端是不错的选择，但价格相比上述两个地区较高，比如Gidea Park和Harold Wood的月租金都在1,300英镑左右。

如下图所示，其他站点距离邦德街的时间和月租金

房产圈的结尾提示：

实际上，随着一个地区交通的升级，沿线房价的上涨基本在预期之内。交通升级相当于扩展了买家和租客的选择范围，也可以带来更多的需求。

不过，值得注意的是，也并不是所有地铁沿线的房子都值得投资，具体还要考察其他方面的因素，比如环境，教育资源，是否还有其他配套设施或重建工程等。

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