上半年楼市调控286次，这家房企凭什么脱颖而出？

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上半年楼市调控286次，这家房企凭什么脱颖而出？

作 者：津生

来 源：正和岛

2021年上半年的房地产调控继续全面升级。

据中原地产研究中心统计数据显示，2021年6月房地产调控政策依然密集发布，单月房地产调控次数高达52次，叠加1-5月的234次，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，仅次于疫情影响下的2020年。

加之“三道红线”、房贷“两集中”管理制度，房企金融端面临供需两端持续收紧，官方曾多次表态，强调对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

销售遇阻，行业利润大幅下滑，保卫现金流之战，一触即发。任何环节出现问题，都有可能成为压垮“骆驼”的最后一根稻草。

正向来看，本轮“挤泡沫”的大潮退去之后，只有稳定且安全的优秀房企才能顺利穿越周期。我们习惯于在优秀当中找典型，以通过优秀企业为案例，从现象中找本质。

于是，我们把目光锁定在融创。

01、逆市而上，销售大涨超六成

2021年上半年，城市与城市之间分化明显，但总体房地产行业发展稳字当头。

热点二线城市购房情绪升温，提振了上半年楼市的整体表现，克而瑞数据显示上半年TOP100房企累计销售操盘业绩规模同比增长36.7%。城市之间分化明显，26个二、三线城市成交似有走弱的迹象，同、环比分别下降2%和8%。其中长三角区域与中西部地区市场持续转暖。

两层含义：行业整体表现尚可，增速超平均值就不一般；城市分化严重，押中“战场”就已经赢了一半。

从融创公布上半年业绩报告可以看出，上述两点全中。

具体来看：

上半年销售额达到3208亿元，增长率64%，总销售额也稳居行业前四，增速高于百强累计增速。长周期来看，融创2018年至2020年三年年度销售额分别为4608亿元、5562亿元、5753亿元，3年复合增长率12%。

再看城市，上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、成都等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。

花旗最新研报指出，相信下半年可售资源达6680亿元人民币，可支持公司全年销售7000亿元人民币。

02、以利润为核心，不断磨练盈利能力

在土地成本上升和政策调控持续的背景下，行业利润空间和企业盈利指标的下行压力也将长期存在，2020年，66家已经披露业绩报告的重点上市房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。

毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。

与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。

净利润下降已成为大势所趋，在这样的大背景下，2021年上半年，融创营收利润稳步提升。

实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；核心净利润131.5亿元。

我们随便拿出一个数据来看，以199.8亿元毛利润来计算，融创结算出了119.9亿元的归母净利润，这已经相当优秀了。

把这个数据放在大的行业背景之下，也可圈可点。

业绩带来的影响环环相扣。高销售高回款背后，营收和利润得到保证，同时现金流也更为充盈。截至6月30日，融创在手现金1232亿元，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。

如今，融创迎来新一轮发展周期，并定下新的战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

其中，“四更”中第一条便是“以利润为核心”。

如何才能提升利润？

利润是需要企业努力去挖掘的，简单说，一靠产品，二是超强的成本管控能力，三是提升经营管理效率，朝管理要效益。

03、“地产+”储备未来长期增长点

站在当下，必须要思考未来，这也是为什么融创提出了“更长期”的准则。

围绕地产主业，融创快速且坚定地布局包括服务、文旅等在内的“地产+”业务，并得到快速提升。

判断一个板块的前景如何，看的是市场空间。

服务板块市场空间有多大呢？中信证券指出，物业管理行业市场空间广阔（2.5万亿市场）。

去年，融创服务完成上市，加速融创物业管理业务建立头部企业的竞争优势。上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。物业管理服务和社区生活服务收入增长迅猛：物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，并已超越2020年全年表现；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。

规模方面，融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

而文旅产业或更大。有关统计数据显示，1989年，中国平均家庭旅游人次只有0.2次，到2019年已经达到了4.34次，这个数字在短短30年的时间里上翻了20多倍。国内旅游人次也从1984年的2亿，扩大到2019年的60亿人次。我国文旅市场早已进入长期增长期。

上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。文旅旗下冰雪业务，上半年迈出稳健向前步伐，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。

现在来看融创的长期主义考量，仿佛当初很难理解的新闻事件，现在都有了答案。

“具备长远的行业空间和业务成长性，并与地产开发主业密切互动、互相赋能”这是融创思考“地产+”业务的核心。

这样看来，融创又押中了。

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