南头古城焕新一种城市有机更新的可能性

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南头古城焕新一种城市有机更新的可能性

经济观察报 记者 符小茵

深圳南头古城活化与利用项目在8月26日迎来了开街周年庆。在过去一年里，继首期南北街开通后，二期东西示范街紧接着完成改造，此外，三期创意园if工厂也已经完成装修并入驻了部分品牌。

一个崭新的南头古城雏形逐渐浮现：南城门前的草坪开阔整齐，穿过修建于明朝的南城门隧道，便进入一个传统与现代交融的岭南文化世界。脚下的主街采用了老麻石铺贴，还原出明清时期街道的样貌。左手边的民国风建筑里引进了港澳百年老字号店铺襟江酒家，呼应南头古城是“港澳源头”；右手边则是一处供居民休闲活动所用的书院广场，名字源于往昔此地的“凤岗书院”。往东西两条小路深入，则是另一番富于烟火味的市井世界，亦是人潮汹涌。

不同于当初“穿衣戴帽”式的修建，此次南头古城活化与利用项目采用的是有机更新方式，也就是“微改造”。2019年10月，深圳市规划和自然资源局印发的《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称“方案”）将南头古城列为深圳7个率先尝试有机更新的特色城中村之一。

这一模式与近期住房和城乡建设部释放出的转变城市开发模式信号不谋而合。无论是8月31日国新办召开的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，还是住房和城乡建设部于同日正式印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，都不约而同传递出城市更新行动由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的重要讯息。但正如住房和城乡建设部副部长黄艳所说，目前城市更新工作刚刚起步，各方仍在探索过程中。

先行一步的南头古城“微改造”，给后来者提供了关于城市有机更新的可能性之一。落到实际的项目改造过程中，“微改造”则意味着作为代建单位的深圳万科此番在南头古城的更新动作，需时时权衡“留”与“去”、“增”与“减”的关系，并且考虑如何促使不同主体和谐共生。

古今并存

南北街入口处，颇具现代设计感的南头1820数字展厅与它侧面的黄土墙似乎格格不入，深圳万科南头古城项目运营部负责人介绍，这面黄土墙是深圳和平解放功臣温巩章故居的一道墙壁遗址，“很多历史遗址都分布在大街小巷，除了保护性展示，我们不会对它们做过多的修缮”。

历史可追溯到东晋年间“东宫郡治”的南头古城，迄今有近1700年历史。它曾多次作为岭南沿海地区的行政中心、海防要塞、海上交通和对外贸易的集散地，最远管辖范围一直到福建云霄、诏安等地。目前，南头古城共有1处广东省重点文物保护、5处市级文物保护单位以及10处保护建筑和30多处历史建筑。

除了尊重历史文物，“修旧如旧”也是深圳万科在此次微改造过程中秉承的修筑方针。南头古城里居民楼修建年份不一，呈现出的样貌也迥异，形成层层叠叠的多元观感。为了保留这种多元性，万科设计师团队在修筑时会沿用楼宇当时所采用的石材，并且力求风格贴近当年。

万科此次的商业改造并没有波及南头古城里的握手楼，这是市场经济留给古城的鲜明印记。改革开放之后，随着资本以及劳工的流入，南头古城的房屋租赁市场随之涌动，为此，陆续出现不少违法建筑，甚至在1999年以及2009年，伴随着对违建建筑处置的政策变动，还先后出现了两次抢建潮，原本低建筑密度的古城遂渐变成拥挤的城中村，但也因此，古城提供了更多空间容纳在科技园上班的年轻人以及收入不高的体力劳动者。

目前的商业改造止于南北街和东西街所组成的十字轴。也就是说，从主街拐进旁边的小巷，便踏入了一个全然保留的“城中村”世界：密密麻麻的楼宇间，士多店的老板坐在收银台后守着开了十几年的小铺；上了年纪的大叔大妈在自家门前聊天；孩子约着同龄的伙伴在街角巷尾玩闹；刚下班的外来务工人员骑着自行车匆匆归来。

深圳万科的想法，一方面是通过主街带动里街的转变，另一方面是希望两种不同的状态能够和谐共处。

万科深圳南头古城项目运营部负责人表示：“我们希望建筑风貌和业态得到提升之后，人们能够在这里面读到深圳不同的历史。主街是一个改造过的城市面貌，背后又能够看到深圳过去几十年的发展。”

当然，这样的保留伴随着基础设施短板的补齐，包括雨污分流、三线入地的市政设施更新改造以及新增消防管线、燃气管道等市政管网进村。

新旧共生

商业改造是深圳万科此次南头古城活化与利用项目中颇受争议的部分。

对深圳万科而言，多元的业态组合才能激发古城的活力。为此，在十字轴主街上，既可以看到古香古色的港澳老字号襟江酒家、深圳本土知名饼店邓家传文糕点、在古城营业超20年的食肆九街糖水；也能看到时下网红品牌例如钟薛高、喜茶、半仙小馆；还有颇具格调与审美的文创小店比方字在、壹日物仓、木墨等。

另一方面，按照深圳万科方面的设想，有效的存量更新应该从人口结构入手。也就是通过引入一批对城市和空间敏感的创意工作者，为古城带来文化创意产业以及新的主人翁精神。

今年六月份，刚入驻南头古城的独立精酿品牌百优精酿的店长晏琪，正是因为喜欢城中村多元丰富的氛围而将店面选址与此。作为热爱精酿的人士，她希望将精酿文化也植入古城，为此组建了一个社群，开展相关课程，通过这个精酿社群，周边原住户与新居民连接在一起了。

与引入青年人群相配套，深圳万科通过对古城内80多栋房屋进行整体或局部的改造，未来预计提供1100—1400余间青年长租公寓。

不过，在人口、产业结构升级同时，也有居民告诉经济观察报，“古城的烟火气少了”。

伴随着新商业入驻的，是原先所谓低端产业的退出。南头街道办仅用短短十天时间，便完成了88栋约4万平方米建筑的统租。

故地重游的殷先生，曾在旁边的南头中学念书，他记得学生时代常与同学结伴到南头古城觅食，如今他感叹街道倒是干净，但是往昔的烟火味也没了，而满街的文化艺术显得不够接地气。

此外，目前看来，古城人口结构和产业结构变化有士绅化的趋势。在南头古城生活了二十多年的客家人蔡先生苦于东西街的菜市场被迁走后，平日买菜只能前往更远的地方，而新市场的菜价相较原先城中村里贵了近乎一倍。还有不少居民直言，主街的热闹与自己无关，平时的消费场所限于里街。

甚至泊寓的南头古城店对入住者的年龄也设置了门槛，仅限18至40岁间的人群。深圳万科方面解释，这不仅是为了契合泊寓青年公寓的调性，而且是希望吸引更多有消费力的青年群体进入古城，促进内部的活力。

据泊寓小程序上显示的价格，南头古城店15平方米带阳台、独立卫浴的单房租金最低2698元，而城中村一位房东给的报价是，相同房型租金在1700元到2200元之间。

URBANUS都市实践合伙人、曾经介入南头保护与更新项目的建筑师孟岩对万科的开发思路另有一番见解，他认为，今天的城市仍然被地产思维所主导，千篇一律的商业配方正在取代城市中真实丰富的历史遗迹和日常生活的杂糅表征，希望南头以后能以循序渐进的方式改造，采取“做加法”式积累的、而非替代的手法，让城市不断生长、迭代。

不过，由“方案”来看，南头古城的规划建成目标中，形成商业氛围是不可或缺的一块，因此南头古城的有机更新难免卷入商业化。

在备受各方瞩目的情况下，万科也是如履薄冰。一位接近项目的知情人士告诉经济观察报，她认为这是当下比较适合南头古城的方案。“大家对城市景观的发展逻辑各有思考，我其实更看重的是过程中有商量，相互制衡约束，而不是一刀切”。

据了解，南头古城是深圳万科首次进军历史文化街区的改造项目。项目负责人黄楠曾经提及，目前万科想实现的是吸纳更多富含创意的人、产业进来，赚钱并不是目的，可能经营前三年会有一定的亏损。

从2014年开始，万科逐渐从房地产开发转向房地产开发、经营、服务转型。不过，就在8月30日万科的年中业绩会上，万科总裁祝九胜也表示，“转型业务的效果还没有真正体现出来，或者说还需要时间”，但他对未来的收益持乐观态度，“很多事情是硬骨头啃得下来，就变成了能力，这个能力迟早有它创造价值、体现价值的那么一天”。

无论如何，深圳万科对城市的有机更新提出了一种可能性，在新鲜力量给古城注入活力的同时，原先的市井生气也并非全然消散，它们退居到里巷，又开始自发地生长起来，而未来两者可能得融合互动则让古城的发展依旧保有相当大的想象空间。

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