金科股份半年报里的“稳与进”

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金科股份半年报里的“稳与进”

“（金科）要做行业内马拉松长跑冠军”，这是金科地产新上任董事长周达在今年4月首次领衔金科业绩发布会时抛下的一句狠话。也就是在4个月后，周达用金科的业绩证明，虽然马拉松冠军是金科的目标，但“短跑”也绝非金科的弱项。

8月27日，金科股份披露半年报业绩显示，公司上半年营收达到439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，归属股东净利37.05亿元，继续维持增长态势。

类比那些盘踞头部的房企巨擘，其动辄一到三成的股东净利下滑昭示着一个事实：房地产行业早已将那棚改去库存，人人争千亿的大时代翻了篇。粗放嫁接各种人，财，土地要素的传统住宅打法，已经很难与金科等较早未雨绸缪，及时留有后手的综合打法抗衡。

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“绿档”与“两降”

“打出去的力道有三分，身体里就得留着七分力”。房企的适者生存哲学，在地产要素供给变革的今年显得尤为突出。

金科作为较早退回绿档的领先房企之一，可谓深谙此理。

截至上半年末，金科股份净负债率为77.08%，扣除合同负债后的资产负债率为69.5%，现金短债比达到1.38；“三道红线”指标稳守“绿档”。

在房企关注的负债层面，公司有息负债由2020年同期的1106.05亿元下降至上年末的941.44亿元。其中，一年内到期有息负债为269亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%。

今年上半年，金科地产实现销售金额1025亿元，同比增长18%。新增计容面积835万平米，总可售面积继续维持增长，达到7300万平米。

与此同时，现金流方面，金科也在重回款，重去库存的战略中得到进一步改善，今年上半年，金科股份销售回款达997亿元，回款率高达97%，由此也导致经营性现金流扭转回正。而在现金等价物结余上，金科股份二季度末货币资金余额为370亿元，同比增长0.73%。，货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕。

降库存，降负债，重回款，重现金，稳中方能有进。今年，金科的主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，包括标普，穆迪两家国际权威评级机构也均上调了金科股份的信用主体评级，评级展望调整至正面。

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地产“供改”，金科“四位一体”成效斐然

从去年的“三道红线”，到今年的供地供贷“两集中”，房地产调控已经从单向的需求管理，开始向钱，地两位一体的供给管理转变。在这场声势浩大的“供改”中，地产行业也不再演绎简单的弱肉强食，其更像是在标榜均衡规划，强调适者生存。

2020年12月，金科对外公布新五年（2021-2025）发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

2021年5月11日，济宁金科生命健康科技城开园，短短5天后，金科固安智慧科技城正式启城。金科固安作为布局京南的重点项目，总建筑面积27万平米，预计园区全部建成后将引进电子信息、智能制造、新材料等企业约330家。

而这仅仅是金科科技产业大步前进的一个缩影。

根据公司财报，金科产业今年上半年已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份 22个城市，累计运营管理项目28个，累计开发运营面积超1,300万平方米，打造了以长沙科技新城、重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城等项目。

而商业地产方面，金科今年则重新聚焦品牌塑造，推出金科中心、金科爱琴海、金 WALK 未来生活中心三大商业产品线。金科首个大型综合体项目金科中心建成并逐步投入运营，同时完成重庆、昆明、慈溪三个购物中心“金科爱琴海”的品牌落位；通过金科爱琴海IP获取长沙粮仓型项目，助力“地产+”业务健康发展。

作为综合布局的变现出口，金科服务便是金科“四位一体、生态协同”战略图景下的最佳写照。

今年上半年，金科服务在管建筑面积达1.87亿平方米，新增在管面积3062万平方米，同比增长43.97%；营业收入为25.86亿元，同比增长88.79%；净利润为5.42亿元，同比增长79.10%。

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创造力奠定护城河

过去数十年中，金科从不甘只当产业的服务者。然则尺有所长，寸有所短。金科股份在多年多元化的基础上，今年更强调回归地产大逻辑，做好长项。

2020年11月，金科召开首届创新挑战赛暨创新大会。截至2021年3月决赛，大赛组委会共计收到各公司、各部门的创新提案2008项。包括模式创新、产品创新、技术创新、服务创新及管理创新等多个领域。

金科对创新的支持与鼓励不仅表现在内部，更表现在公司战略上。

在金科下一个五年发展战略规划纲要中，公司正式提出要做好“两升级、三转变”，具体来看：由传统地产向科技地产升级，由传统物业服务向智慧服务升级；由单赛道向多赛道协同发展转变，由高速度发展向高质量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变。

未来，头部企业的竞争，将是生态系统的竞争；构建产业生态链，即是护城河也是基业长青的必经之路。而今金科在时代的脉搏上，正稳健地拓展能力圈与护城河。

责任编辑 | 陈斌

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