头部房企逻辑加速切换：融创中期兑现“均衡高质量”增长

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头部房企逻辑加速切换：融创中期兑现“均衡高质量”增长

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

以前，我们一直常说“楼市分化”、“房企分化”，却从未像今天这般感受得如此强烈，甚至可能有些不安。

年初至今，全国逾300多次密集调控，楼市普遍降温，房企集体步入低增速区间，过去那些成功的操盘模式无法继续套用。

他们所面对的，都是新的“游戏”规则，需要快速调整与适应。大家已看到，那些过去一路披荆斩棘的个别明星千亿房企，上半年却突然曝出问题，令人惋惜。

今年中期业绩，就像一面镜子。深层分化来自站在第一梯队曾傲视群雄、一直表现最优秀的房企：有些让人大跌眼镜；有些却“稳如牛”，稳中向好，融创就是后者。

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盈利稳健增长，销售增幅逾六成

当前，全国楼市面临多方面压力而越发艰难，此时也是考验各大房企是否具有足够“韧性”的时刻。8月30日，融创交出了一份令市场较为满意的答卷。

上半年，融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；核心净利润131.5亿元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

横向对比看，近期披露的多家千亿房企中报业绩分化严重，部分虽增收但盈利下滑。再看融创，从营收、净利等诸多核心指标看，均呈现出稳步上升的态势。

之所以敢这么说，融创上半年合同总销售额3208亿元，同比增长64%，稳居行业第四，其中权益总销售额达到2007.6亿元。

上半年，融创持续巩固核心城市的领先优势，在武汉、杭州、重庆、上海、西安、温州、苏州和北京等9城销售额超100亿元，其中杭州、武汉销售额超200亿元。

与销售额高增长相配合，融创上半年销售回款率保持高位，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。受益于此，融创杠杆持续下降，资本结构进一步优化，融资成本持续下降。

继去年底对照“三道红线”指标连降两档至“黄档”后，融创今年6月底大幅度改善：净负债率下降9.4个百分点至86.6%，非受限现金短债比升至1.11倍，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，较去年底下降约2.3个百分点，加速迈向“绿档”。

中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌分析说，“三条红线其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，都是比较务实的指标，不是很难的”。

在过去发展阶段，也就是“高周转、高增长”的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。在规模快速增长的同时，不可避免地出现了负债率偏高。

但基于对当前市场的审慎判断，孙宏斌明确表示，融创今年不仅要降负债率，也要降负债规模。“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”

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严控拿地销售比，继续提升产品力

土地投资作为房企最具分量的一项现金支出，特别在放在当前大环境下看，需格外谨慎。上半年，融创严控拿地总量，审慎决策，在核心城市适当补充高质量项目，进一步巩固了土储竞争优势。

报告期内，融创新增权益土储面积货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长到一年（2020年7月至2021年6月），融创权益拿地销售比只有28.5%。

截至6月底，融创权益总土储约1.64亿平方米，对应货值预计约2万亿元。据融创官方透露，预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年将控制在30%以内。

孙宏斌说，“我们要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地，会吞掉我很多利润，未来希望独资的项目更多。”

8月以来，全国22城第二轮集中供地遇上“调规”风暴，比如土拍溢价率不超15%，比如成都土拍溢价不超10%，从竞配建转向竞高品质。这意味着房企进入品质竞争时代，为着眼于品质的实力房企以好的产品力继续扩大更大市场份额提供了机遇。

继2019年获得克而瑞“中国房地产企业产品力TOP1”、2020年获得亿翰“房企超级产品力TOP1”之后，融创今年上半年再获中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”的殊荣，这间接说明机构非常认可融创高产品力已成引领行业的一项核心竞争力。

注：重庆长乐雅颂实景图—融创中式TOP级产品

针对主流客群年轻化趋势，融创推出的“I AM I” 产品年轻化创新得到市场和客户的高度认可。在已落地项目中，上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉公园大观等项目成为市场红盘。

在“竞品质”时代，融创的领先优势将进一步扩大，并在复杂的竞争环境中保持稳健发展和持续领跑。

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“地产+”业务着眼未来，步入高成长期

房地产开发作为融创的基石，当前处于稳步增长势头阶段，包括服务、文旅等在内的“地产+”业务近些年快速提升，则是一项着眼于未来的长期增长战略储备。

2020年底，融创服务成功登陆港交所上市，在资本的强力助推下，加速向头部企业靠拢。上半年，融创服务取得营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%；净利率19%，较去年同期上升5个百分点。

若仔细分析，外界就会发现，融创服务的收入结构呈现持续向好的势头，尤其物业管理服务和社区生活服务收入增长迅猛：物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，已超越2020年全年表现；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。

截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

融创文旅作为融创集团的战略新兴板块之一，在近些年持续投入下，业绩快速增长，多项目成功开业，冰雪业务影响力大幅度提升。

截至目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。

上半年，融创文旅取得营收26.1亿元，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区、杭州湾融创水世界等代表项目，开业即受市场追捧。

另据悉，融创文旅旗下冰雪业务，上半年迈出稳健向前步伐，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。

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迈向“投资级”，“四更”准则领航

如前文所提及的，孙宏斌立志用三年时间将融创的主体信用评级做到“投资级”，但就房企而言，目前能做到投资级的“屈指可数”。

上半年，标普将融创主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将融创评级展望调升至正面；中诚信亚太首次覆盖融创，给予BBBg-评级，展望稳定。

截至目前，融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。

今年以来，摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继报告力推融创中国，给予“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。

权威机构给予房企的不同评级，是对其综合实力的考量，更应看清底层逻辑。面对行业新挑战，融创凭借房地产主业稳增长、“地产+”高成长的有利条件，坚定落实去年提出的“均衡高质量增长”转型新战略。

去年，融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长。今年以来，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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