“优等生”世茂：开发主业基石稳，多元并进穿周期

“优等生”世茂：开发主业基石稳，多元并进穿周期

稳定增长的销售、丰富优质的土储、安全审慎的财务、顺畅稳健的融资……在行业调控不断，形势趋于严峻的背景下，世茂展现出了一个“优等生”一贯的特质。

8月30日，世茂集团控股有限公司（00813.HK，下称“世茂”）发布2021年中期业绩报告。报告期内，世茂实现营业收入734亿元，同比增长13.7%；实现股东应占核心利润62亿元，同比增长11.5%；核心利润93.8亿元，同比上升13.6%；毛利率为28.6%，位居行业前列。

其中，作为主心骨的房地产开发业务，在报告期内实现665.2亿元，同比增长8.2%，以稳健的增长为世茂贡献了逾9成收入；而世茂持续投入布局的多元化业务，也在报告期内实现疾速成长，完成收入66亿元，大幅增长128%，为世茂穿越行业周期保驾护航。

“针对当下的市场环境，世茂提前进行防御，通过推进大型金融机构总对总合作来‘保现金’严格考核回款、调拨率、可动用资金以及权益后利润，”在8月30日的中期业绩会上，世茂管理层如此总结，“同时通过严守拿地投资纪律，加强股权合作来‘调投资’，最后通过持有型物业价值显性化，让多元业务焕发光彩。”

强开发的底气

世茂的优等生特质首先体现在地产主业的稳步向上。上半年，世茂实现签约额1528亿元，同比上涨38%，增幅领先Top10房企的均值25%；销售面积实现861万平方米，同比增长37%，签约均价达到17746元/平方米，均价稳定性领跑头部房企。

具体来看，在销售额中，一二线及强三线城市业绩贡献达90%；其中世茂三大核心特区产能增长强劲：海峡特区业绩超600亿元，苏沪特区业绩超320亿元，浙江特区业绩超300亿元。

“今年上半年，在我们有效抢跑的情况下，销售完成率还是比较高的。”世茂集团助理总裁、营销管理中心负责人邵亮介绍，从市场整体来看，七八月份呈现部分下行状态，一方面是疫情影响，一方面是传统的淡季，另一方面受市场供应量的挤压。

不过，对于下半年的销售铺排，世茂已经有了充分的准备。

“今年我们在供货节奏上控制得还是比较理想，上半年的供货节奏和下半年以及在三季度和四季度都是平均供货各占50%，”邵亮表示，“这对于我们更有效的抢占市场，在市场空窗期的时候抢占市场，形成更好的销售是比较好的保障。”

同时，针对一些政策面相对比较紧的城市，世茂对相应的货值进行了适配，下半年可售货值中75%以上都在一二线和强三线城市。

“在能够保障去化率的这些城市，我们的供应量和可售维度都进行了更好的对配，所以我们在7月份和8月份销售额都超过200亿元，这个月截至到今天应该会有240亿到250亿左右销售额，所以整体应该会接近2000亿。”

“这两天我们也在铺排九月到下半年四季度的整体销售策略，”邵亮介绍，“主要是在政策面良好的城市和供需能够保证一定有效性的城市，加大供货，加大前端的去化力度，今年的主要策略是确保能够快回款的政策下进行更高效的去化。”

据透露，2021年下半年，世茂预计可售资源2004万平方米，可售货值3600亿元。其中，88%布局于一二线及强三线城市，72%为提供充裕现金流的住宅类产品，货值充裕且具备结构优势。去化率达到49%，即可顺利实现3300亿元年度目标。

下半年，世茂在核心城市群货值布局达2700亿元，占下半年可售资源的75%，多个大型项目将于年内相继入市，包括世茂三亚国际金融中心、杭州笕桥世茂广场等。

这样的货值分布，是源于世茂过去精准的投资，对核心城市群的深耕。

2021年上半年，世茂通过多元购地策略于核心城市群增加获取土地19块，权益前土地总价约201亿元，新增货值571亿元；新获取土地资源中，一、二线货值占比达62%，将强三、四线城市算在其中，则占比提高至约95%。

截至2021年6月30日，世茂在逾110个城市布局了共424个项目，权益前土地储备约7283万平方米，货值约11800亿元，其中一二线及强三四线城市货值占比达91%。同时，平均土地成本为5554元/平方米，“优质的土地储备及相对合理的土地成本，为世茂持续实现‘高品质发展’奠定了扎实良好的基础。”世茂在中期报告中表示。

多元化的劲增

不只是地产主业的稳步增长，世茂统筹协调多元化业务发展，2020年正式起航的“大飞机战略”，不仅增强了其穿越动荡云层的稳定力，也成为其持久航行的驱动力。

具体来看，除了作为核心主体的物业开发之外，商业运营、酒店经营、物业管理是其“双翼”，高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”。

其中，作为世茂旗下第三家上市公司的世茂服务，主营物业服务业务，在报告期内，实现营业收入42.34亿元，同比增长171%；归母净利润5.78亿元，同比增长136%。

在竞争强度不断加大的物管行业，世茂服务在今年上半年实现了全力拓展。截至2021年6月30日，世茂服务合约面积达2.39亿平方米，同比增长91%。业务指标全面向好的同时，世茂服务还持续开拓高校园区服务领域、探索智慧城市运营服务等新赛道。其中，城市服务首次被列为世茂服务的四大板块之一，在上半年与多家公司、地方政府合作，持续进行业务拓展。

在商业方面，同样已实现上市的世茂股份，在上半年表现突出。受益于消费市场回暖，其在管商业项目累计销售同比增长61%，累计客流同比增长86%。其中，包括成都世茂广场和厦门集美世茂广场相继开业。报告期内，世茂股份实现营业收入119亿元，同比增长30%；毛利润45.9亿元，同比增长33%；租赁经营收入6.53亿元，较去年同期增长29%。

酒店业务尽管尚未上市，但已拥有27家（含筹建）国际品牌酒店和136家（含筹建及输出管理）自主品牌酒店，客房总数量突破32000间，年接待客流超660万。截至6月末，世茂酒店在上半年营业收入大幅增长141%至11.9亿元。

全面推进的“大飞机战略”被世茂集团董事局副主席、总裁许世坛称为“抵抗未来不确定性特别好的手段”，足以见出其对多元化业务寄予的希望。整体来看，多元化业务也不负所托，在上半年交出了亮眼成绩，合计实现收入约66亿元，同比增幅为128%，在总收入中占比达到9%，较2020年同期提高了4.5个百分比。

“全年非房开收入目标会超过150亿元，”许世坛表示，“希望未来三年可以占到总收入超过20%以上。”

“零踩线”的安全

业绩多点开花，业务稳健向前的世茂，在财务表现上也是同样安全。

一来是对内生能力的高要求。在销售回款成为房企重要资金来源的背景下，世茂也紧抓回款。

“今年世茂加大了销售回款的力度和考核的力度，尤其集团对于资金管理这块，集中管控加大了考核要求，尤其对可动用资金的统一调配达到了管理的目标。”据世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸介绍，“我们在去年就开始和多家银行签订按揭合作总对总的总额度，保障了现在每个月的按揭放款达标。”

截至6月末，世茂实现回款额达1161亿元，同比增长30.4%；同期，现金及银行存款达到823.8亿元，较2020年底增长20.3%。

加强收入管理的同时，面对严峻的市场环境，世茂对支出也提出了更高的要求，“比如投资更加谨慎，要求区域正现金流才能投资，投资回报的测算也更加严谨。”

全方位优质的财务指标也保证了世茂的“零踩线”。

以“三道红线”来看，截至6月末，世茂的扣除预收账款后的资产负债率为68%、净负债率为50.9%，现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）达到1.9。各项指标均合乎监管要求，安居绿档。

市场对世茂这样严格的财务管控能力也予以了充分的认可：上半年，标普将评级上调至“BBB-稳定”的投资级评级；惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级；穆迪为“Ba1正面”。世茂集团及旗下各主体国内评级均为AAA最高评级。

持续的良好评级为世茂带来了融资优势。1月，世茂成功发行于2031年到期的8.72亿美元优先票据，票据利息将按年利率3.45%计算，创下在境外发债利率最低的新纪录。4月，新增等值金额13.15亿美元的4年期银团贷款融资，共19家银行参与。

报告期内，世茂未动用银行及金融机构等授信额度约人民币800亿元，额度充足；通过发行境内外债券、推进大型金融机构总对总合作等方式，多元开拓融资渠道，融资资源充足。

“现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势。行业信用重构正在稳步展开，”中信证券日前发布的研报称，“看好低估值的地产蓝筹。”世茂集团便位列其中。

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