双轮驱动，城更加持 合景泰富要“做好自己”

双轮驱动，城更加持 合景泰富要“做好自己”

“2021年，在中央‘房住不炒’、‘因城施策’的政策主基调下，房地产行业发展仍将以‘稳’字当头，预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。”在合景泰富集团2021年中期报告中，集团主席及执行董事孔健岷给出了如此的判断和总结。

基于这样的思路，合景泰富自身也坚定贯彻平衡稳健的资产经营策略，在上半年取得了再次呈交一份优良的成绩。

截至6月末，合景泰富按权益合并收入为222.22亿元，同比增加10.8%；期内来自持续经营业务的核心利润为33.25亿元，同比上升4.6%；按权益合并核心毛利率及核心利润率分别为32.8%及25.6%。

这样的业绩表现得益于合景泰富地产开发主航道的高质量稳健发展，以及多元赛道的同步发力，住宅、购物中心、写字楼、酒店等多元化业务的协同共生。

业绩持续向好的同时，合景泰富的各项财务指标也得到持续优化。截至6月末，其净负债率为54.1%，较2020年末在下降7.6个百分点；非受限现金短债比从1.6倍提升至1.8倍，剔除预收款的资产负债率也下降3.3个百分点至71.8%。管理层预计今年末将进入“绿档”。

“企业最关键还是要做好自己，”孔健岷表示，合景泰富善于规划多元业态，未来将在打造商业综合体方面深入，形成相互协作、有机融合的商业版图，“未来希望公司可以达成有质量增长和保持双倍数的增长的目标预期。”

坚持布局高能级城市

物业开发与销售是合景泰富稳定的基本盘。报告期内，合景泰富实现收入约129.74亿元，物业开发业务实现收入约121.89亿元，在总收入中占比逾9成，较2020同期略有下降，对此微弱下降，合景泰富解释称，主要是由于报告期内的交付建面有所减少。尽管如此，同同期，合景泰富的“平均销售价格由2020年同期每平方米人民币12428元增加至每平方米人民币15810元”，相较于其低廉的土地成本，项目的利润空间颇为可观。

国泰君安证券分析师詹春立认为，优质住宅开发是合景泰富长期发展的关键。“以往支撑合景泰富高于同行的毛利率另一关键因素，是其在优质住宅开发领域的品牌效应。”其在研报中提到，2021 年，合景泰富将继续推出新系列—“臻”系列高端項目，包括广州臻溋•名铸、广州臻玥、广州臻尚溋府和成都瑧林等项目。“我们预计这些项目在未来几年将继续展現公司出色的产品锻造能力，并给公司在地产销售上带来丰厚回报。”

除了产品本身定位中高端，合景泰富着力在一二线核心城市的发展思路，也是支撑其未来发展的关键。城市人口密度大，经济发展水平高的一二线，是合景泰富应对白银时代挑战的力量。

这一优势还在不断加强。

合景泰富今年上半年共实现预售额合计562亿元，同比增长53%；平均销售价格约为19600元/平方米，与2020年同期相比增长17%。这其中，按城市等级划分，93%来自一二线城市；这其中，按预售金额贡献划分，目前在售130个项目中，43%来自粤港澳大湾区，31%来自长三角区域。

徐康亮介绍，2021下半年，在合景泰富可售货值中，粤港澳大湾区与长三角区域两个区域的土地储备占总土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为62%及77%。

“到7月末，我们基本上完成全年任务的52%，从去目前的发展态势以及下半年的供货来看，我们相信完成全年的任务还是很有希望的。”合景泰富集团运营副总裁徐康亮表示。

合景泰富的投资也延续着深耕大湾区、长三角两大经济区，聚焦核心一二线城市的逻辑。

2021上半年，在投拓审慎稳健的方针下，合景泰富继续补充一线及强二线城市优质土地储备。报告期内，其在广州、天津获取两个项目，新增项目合计总建筑面积51万平方米，总土地成本共计13亿元，权益建筑面积37万平方米，权益土地成本为9亿元。新增土地权益比达72%，新增土地并表比例达100%。

截至2021年6月30日，合景泰富旗下共拥有177个项目，分布于内地及香港共41个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1,594万平方米，总建筑面积约2,317万平方米。

城市更新 储备丰富

利润率水平高的城市更新是合景泰富重要的纳储方式。

事实上，在城市规模有限的背景下，我国大型城市已从增量时代逐步进入存量时代，城市更新将成为城市发展的新增长模式。早已踏入城市更新领域的合景泰富在此具备充分的优势。

2018年，合景泰富成立城市更新集团，通过在组织职能、专业人才、财务保障等方面夯实基础，持续推进城市更新项目进展。

2021年，合景泰富在城市更新方面持续发力，实现突破与转化。徐康亮表示，旧改项目将为集团未来3-5年的发展提供强劲的动力和充裕的增长空间。

“我们合景泰富集团凭借地缘优势、产品品质、综合的运营经验、资深的团队和丰富的业态，我们在城市更新的项目上持续稳步推进，”据徐康亮披露，目前成功中标的三个村分别是广州市天河区吉山村、广州市黄埔区双沙村、广州市增城区石下村。

摩根士丹利发布研究报告称，目前合景泰富的城市更新项目的价值尚未完全发掘，考虑到该项业务具有良好的盈利增长潜力，该行给予合景泰富“增持”评级，并将合景泰富列为中小型内房股的首选。

投资物业强势增长

持有型物业是合景泰富的业绩稳定器，目前其拥有商业、写字楼、酒店等多种持有型物业，在当前这个充满不确定性的行业背景下，持续提供着稳定可靠的现金流入。

数据显示，截至2021年6月末，物业投资、酒店营运收入分别为4.5亿元、3.4亿元，同比增长幅度达26.4%及152.2%。这样的成绩来自于合景泰富十余年的布局。

2007年登陆港交所的合景泰富，次年便铺开商业版图，逐步推进布局。如今经过十余年的沉淀，合景泰富旗下的投资型物业蓬勃成长，已遍布全国，聚焦于粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区。

目前，合景泰已开业的投资性项目共41个，其中商场10个，写字楼9个，酒店22个。

其中，10个商场分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山。随着疫情防控进入常态化，合景泰富旗下商场通过新的消费业态、创新的线下活动，数字化赋能，扩大消费生态圈，取得了良好成绩。今年上半年，购物中心表现亮眼：运营半年以上的商场整体出租率达89%，客流量同比增长88%，较2019年同期增长33%；零售额同比增长超82%，较2019年同期增长65%。

合景泰富的写字楼业务也在上半年取得亮眼的表现。据披露，其租户主要为知名金融机构及500强跨国企业，租户结构优质稳定，出租率始终保持在稳定高水平。2021上半年，其写字楼整体出租率为87%。

酒店运营方面，截至6月末，合景泰富旗下已开业22个酒店，包括与国际酒管集团合作及自有品牌酒店。

其中，自有品牌木莲庄酒店集团在过去8年已孵化出了四大产品线，包括奢华五星级酒店“MORDIN”、轻奢商务型酒店“木莲庄酒店”等四大产品系，在全国8个一、二线城市布局，累计已开业17家酒店。

未来，合景泰富还将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业；同时，木莲庄酒店管理集团将综合运用轻资产重资产结合的模式，在全国快速进行规模化拓展。

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