严控债务销售比、加速去负债，中南建设坚守长期主义

严控债务销售比、加速去负债，中南建设坚守长期主义

本文来源：时代财经 作者：舒建

图片来源：中南建设

“行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成了一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我的节奏，更讲究定力。”中期业绩会上，中南建设董事、总经理陈昱含如此总结行业的变化。在她看来，其实这需要的恰恰是一种长期主义的能力。

中报数据显示，上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。平均销售价格1.38万元/平方米，同比增长3.2%。

经营指标上，中南建设实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%，总资产3729.9亿元，同比增加15.5%，期内实现净利润20.3亿元，归母净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%；

不过，相比在销售业绩、经营指标方面取得极佳的成绩，中南建设更强调自身经营方式、逻辑的改变。过去一年是房地产行业规则重塑的一年。在房企“三道红线”、银行“两道红线”及土地两集中供应等政策出台后，以往那种激进发展的方式不再有效，相反还会充满风险。

陈昱含用“高血压、高血糖和高血脂”三高来形容现阶段房地产企业存在的经营风险。

“高血压指的是资金流动性问题。高血糖指的是杠杆和规模，对房企来说，‘三道红线’就是血糖仪，不能达标就会影响发展能力。高血脂指的是利润，目前行业增收不增利的窘境就是高血脂的表现。”

基于这样的行业判断，陈昱含强调，在未来相当长时间，审慎经营都是中南建设的首要原则，房企要打好这一场 “防三高”的持久战。

严控债务销售比，“三道红线”明年转绿

“在当前大环境底下，尤其是房地产作为一个资金密集型行业，确保流动性是我们的第一要务。”

陈昱含透露，为实现更长期稳健的发展，中南建设始终坚守低有息负债、高经营效率原则，主动降低整体增速，将债务销售比维持在全行业中的最低位。并积极调整长短债务比，利用更加平衡的债务结构不断扩大安全边界。

截至6月30日，中南建设有息负债767.6亿元，较去年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持低位。

就债务结构调整来看，中南建设董事会秘书梁洁表示，经过上半年调整，中南建设长短期结构更加均衡。其中，有息负债中银行贷款占比约53%，非银行金融机构贷款占比约30%，债券占比约17%。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，较去年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值为27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。

债务优化的同时，其持有现金方面也在持续增加。上半年，受益于销售商品、提供劳务收到的现金增加30.64%至526.58亿元，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍；经营性现金流量净额24.1亿元，同比增18.55%，连续四年保持正值；现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加9.96%，充裕的现金流为中南建设平衡财务风险提供坚实基础。

三道红线指标方面，中南建设也实现全面改善。截至报告期末，公司净负债率95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除合同负债后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。净负债率和现金短债比两项指标均优于监管要求，中南建设维持在黄档位置。

对于剔除合同负债后的资产负债率一项仍处于“红线”范围，梁洁在介绍业绩时称，中南建设将进一步增强资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，希望到明年能够实现三道红线全部“绿档”。

深耕聚焦、轮动布局，拿地成本持续降低

“在土储平衡的前提下，我们会抓住机遇，理性投资，通过轮动布局，合理下沉，规避热点的方式，确保获地比是我们主要的方向。”

回答关于未来拿地方向的问题时，陈昱含指出，两集中的出让制度带来很多不确定性，中南建设更多的投资在非两集中的城市，能给公司带来更多的腾挪空间。

因此，在投资策略上，中南建设采取适度下沉布局，围绕近核不进核原则，一二线与三四线储备轮动互补；在城市投资布局上，中南建设坚持深耕聚焦战略，不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。

中报数据显示，上半年中南建设新增项目41个，合计土地价款289.52亿元，其中新增招拍挂项目30个，收并购11个。规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%，约40%位于长三角核心城市群。

事实上，极致深耕的长三角地区，一直是公司业绩的最大贡献主力，报告期内，浙江、江苏、安徽三省销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%；销售面积合计约442.46万平方米，占总销售面积56%。

截至6月末，中南建设已经入内地116个城市，共有505个项目，总土地储备建面4740万平方米，同比增加7.5%。其中，长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。城市能级方面，一二线城市占比33%，三四线城市占比67%，开发项目主要集中在长三角区域和山东。

与此同时，中南建设还通过定向获取、合作获取以及收并购等方式有效拓宽了储备来源，降低竞争压力。上半年，中南建设明显加大了多元化拿地的比例，其通过股权收购项目增加到11个，而去年同期为4个。

这些多元化的土储策略帮助中南建设持续降低拿地成本。上半年，中南建设平均地价持续下降，仅4100元/平方米，相比之下，中南建设在2019年上半年、2020年上半年的拿地成本分别为6300元/平方米、4400元/平方米。

而在地价持续下降的同时，其平均销售价格却呈上升趋势。数据显示，公司上半年平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。随着成本下降、价格上升，中南建设精准的投资与战略布局，为未来的利润增长留下了丰厚的空间。

此外，区别于传统的房地产企业，中南建设旗下建筑业务与房地产业务齐头并进，同样增强了公司业务平衡和周期穿越能力。

报告期内，中南建设加快施工，实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%。同时通过改善管理，加快转型升级实现业务量稳步增长，期内新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。

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