棱镜丨万科半年净利润下滑11％，祝九胜反思称严重低估转型难度

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棱镜丨万科半年净利润下滑11％，祝九胜反思称严重低估转型难度

作者 | 于晫

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

地产行业好学生万科罕见地交出一份最差半年业绩答卷。截止8月30日收盘，万科A股（000002.SZ）大跌7.03%，万科企业（02202.HK）大跌7.4%。

8月30日披露的万科2021年中期财报显示，公司合约销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。不过，万科归属上市公司股东净利润为110.5亿元，同比下降11.7%。

“期中考试没考好。”万科总裁祝九胜在业绩会上坦承，净利润下滑归因三点：销售规模增长有限、毛利率下滑稍快，以及转型业务效果未能体现。

祝九胜解释称，从2017年到2020年，地价占比售价提高了17个百分点，这会逐步体现在以后的结算收入及利润方面，卖房销售增速对毛利下降的对冲也有限，不足以对冲利润率的下滑。

财报显示，万科上半年综合毛利率为22.94%，较去年同期下滑8.9个百分点。其中，房地产开发业务的结算毛利率为18.0%，较去年同期下降 6.02个百分点。中信建投分析称，这主要由于2017-2018年获取的项目受到了限价政策影响使毛利率出现了下降。

对于毛利率何时触底，祝九胜不置可否，只是称，“万科是农民，不预测天气，也没办法解读政策”。

祝九胜表示，短期来看，很难预测准，整个行业的毛利的下降是有目共睹的，我们全年的压力还在，至于什么时候可以回升，我认为从更长远的角度，行业一定要回到平均的回报水平。

此前，万科提出从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，转型业务包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、商业开发运营“印力集团”等。

对此，祝九胜反思称，新业务、新赛道有很多值得检讨的地方，包括起步时严重低估了完成转型过程所需要的时间、挑战以及需要建立的能力，经营类、服务类的业务的底层逻辑都需要重新构建。“我们也需要转变对新业务的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。”

与此同时，在市场层面，恒大、华夏幸福、泰禾等多家开发商遭遇危机，市场频传万科接手等声音。

对此，祝九胜表示，恒大最近几个月和万科有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作；我们确实收购了蓝光三个项目，目前处于正常的开发节奏；华夏幸福最近这一年多，我们没有过总对总接触的项目层面合作和谈判。

三道红线方面，2021年上半年，万科继续保持“绿档”，持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）。

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