中报｜营收、销售增幅扩大 中海继续平衡规模与利润

中报｜营收、销售增幅扩大 中海继续平衡规模与利润

中海，其实是个挺难分析出新花样的房企。一贯以来的稳健风格，无论盈利指标，还是负债状况，基本都挑不出什么刺。

今年上半年亦如是，尽管在行业政策频收紧，土地端、融资端、销售端均受限的情况下，中海依旧取得不错的成绩。

中报显示，截至2021年6月30日止六个月，中海未经审核收入1078.8亿元，同比上升21.7%；公司股东应占溢利为207.8亿元；扣除税后投资物业公允值变动收益的股东应占溢利为192.3亿元，同比上升10.9%；每股基本盈利1.90元，公司股东应占权益增加至3280.5亿元，每股资产净值29.97元，半年股本回报率达6.5%。

营业收入、扣估股东应占净利润都实现双位数增长，且收入增幅相较以往有所提高。股东应占溢利实现微增，同比增长1.2%，对比去年同期这一指标为微降。

如此看来，中海的各项指标确实都在改善。

但是市场波动因素客观存在影响。对此，主席颜建国始终保持着乐观态度，在中报会上，他提到，最近市场有一些波动，从公司发展的角度来看，短期有波动，中长期始终有信心。

正如颜建国在半年报上引用的那句话：变不是最重要的，变化的趋势或趋势的变化是最重要的，趋势的变化能让人发现看得见的未来。

中海想让大家看得清关于它的未来。

1.关于增长

中海此次也扭转了销售规模一度放缓的态势。按照中海年初定下的“十四五”规划目标：“未来5年，销售规模会按年实现两位数的增长。”

上半年，中海系列公司实现销售合约额2072.1亿元，同比增长20.5%。与行业整体增幅相差不大，但对比中海自身，确实进步不小。去年全年，中海销售增幅也仅为12%左右，所以被质疑过于保守。

因为2018年、2019年中海的销售增速在前十房企中属于“数一数二”水平，分别实现合约销售额3012亿港元、3771.7亿港元，同比增幅29.77%、25.22%。

这次销售规模回归20%-30%的增长水平，或也是中海预料之中。

尤其中报还提到香港方面的项目。7月，中海在香港开发的维港1号共推售686套住宅单位，截至本公告日止已实现销售504套，销售额57.8亿港元，平均售价港币2.50万元/呎。

据悉，中海于2019年及2020年先后购入香港两宗地，截止2021年3月21日港澳在手项目7个，货值达1321亿元。

今年中海没有公布具体的销售目标，完成进度也未可得知，但至少可以预计，接下来香港项目销售也会贡献不少业绩。

颜建国在中报会上强调，2021年的目标没有变，无论销售目标还是投资目标等，现在还是继续按照既定的目标全力完成，“到目前为止有信心完成这个目标。”

年初的业绩会上，中海将投资目标设定为，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。

期内，中海于中国内地14个城市合共新增20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米。

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从表格不难看出，中海新增项目，绝大部分是100%权益，联营/合营很少。合作杠杆比例极低，也是中海拿地特点之一。据相关统计，近几年来中海总土地储备权益比例基本维持在81%-82%左右。

如此一来，中海可以避免因合作拿地牵扯的纠纷，也能保持品牌及管理的统一性，可控性较高。

此次新增项目总地价513亿元，权益地价458亿元，新增货值1104.9亿元。按此计算，今年新增土地投资额完成不足三成，投资空间尚存。

若包括中国海外宏洋，期内新增土地储备49宗，总地价778.1亿元，新增货值则达1746.4亿元。

颜建国称，投资目标最终还是要看土地市场的竞争情况，不赚钱的地不会去买，所以主要是看最后集中供地城市的竞争情况以及政府新规则如何。

事实上，自2020年开始，中海便推进蓝海战略，即在大市场找大业主、造大项目。

上半年，在“两集中供地”的新政策下，公开招拍挂土地市场竞争较热，中海则继续加大力度推进蓝海战略，获取苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等大项目。

诸如去年，中海多元化渠道拿地购地金额达327亿元，占权益购地总金额的24.8%。

颜建国亦预测，下半年土地端会更加理性一点，土拍政策也在调整，行业会更加理性地发展，像中海这些企业机会会更多一点。

下半年，或许会更多在土地市场上看见中海的身影，大概又会重复去年下半年大举拿地的动作。

侧面也反映了中海希冀土储规模上涨。截至2021年6月30日，中海系列公司（但不含中海宏洋）土地储备为5940万平方米（实际权益为4985万平方米）。

中海对一线城市依赖程度较高，近年来拿地力度也不断加大，但在开发和销售转化之后，土地储备呈下滑趋势。2018年-2020年，中海土地储备分别为7010万平方米、6522万平方米、6179万平方米。

上半年土储规模再度缩水，会给中海带来不少规模增长压力。接下来一段比较长的时间，增加后备土地以供开发，会是中海的主要命题。

2.关于盈利

相较于规模的快速增长，中海向来更在意利润的表现。其一直秉持的观点是，规模为利润服务。

2021年中期，中海毛利率为28.5%，净利润率为19.3%。虽相较往年均有下跌，但这已经是行业内较高的水平。

根据克而瑞数据统计，典型上市房企 2020年的毛利率中位数为24.3%，同期净利率为10%。

但也不能否认，对于中海自身而言，净利润率已经跌至五年来最低水平。

中海副总裁郭光辉判断行业利润率的下降会趋于社会的平均利润率。据中海研究， A股整体平均利率率水平，2020年为7.6%，如若计算2018年及2019年，三年平均是7.66%。

所以中海会更看重销售净利润率，即净利润与销售收入净额的比率。郭光辉提到，这个指标更能反映企业核心综合竞争能力，包括对财务费用费率、息率控制、资源获取等能力。该比率越高，说明企业的获利能力越强。

中海在费率控制方面表现较佳。中报显示，上半年中海分销费用与行政费用占收入比重为3.3%，保持行业最低之一。

与此同时，中海也特别关注ROE（净资产收益率）水平，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。过去几年，中海平均ROE有小幅下滑，目前徘徊在13%左右，处于行业中等水平。

关于ROE的问题，中海副主席罗亮坦承，集团相对一些进取差距比较大，但是行业长期平均稳定的一个ROE水平，才真正反映了行业的真实水平。

“一些房企的杠杆率非常高，所以ROE会大幅高于平均水平。”在上述人士看来，在强监管的大环境下，高杠杆的扩张是不可持续的。

罗亮认为，中海财务稳健、杠杆率低，实现了价值创造，包括控制成本，降本增效，因此有信心保持一个行业领先的利润率。

而且中海的周转效率是高于行业水平的。“今年上半年平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，所以相当一部分的项目较近期率先回笼，周转速度也在进一步加快。”

之前也有业内分析称，中海拥有较为出色利润率以及周转率表现，但由于杠杆率低、权益比例也较高，整体平均ROE位于中游水平，体现出综合盈利能力较强且财务稳健的一面。

的确，中海财务杠杆水平十分稳健。截至2021年6月30日，中海资产负债率60.2%，净借贷比率33.8%，现金短债比约2.6，未触“三道红线”中的任何一条，保持在“绿档”。

上半年，流动资产净值为3498.3亿元，流动比率为2.1倍，而利息倍数比率为7.9倍，加权平均融资成本为3.6%，都保持着较高水准。

现金流方面，中海控制收入与支出相互平衡。期内，中海境内外债务资金流入合共达385.9亿元，归还到期债务216.7亿元。集团销售回款上升31.4%至1218.8亿元。

而资本支出为809.4亿元（其中土地成本为462.2亿元，建安支出为347.2亿元），税务费用、分销费用、行政费用和财务费用的支付则为252.7亿元。共计支出1062.1亿元，基本与资金流入水平相当。

现金水平保持充裕，完全覆盖短期负债。截至2021年6月30日，中海银行结余及现金为1174.3亿元，加上未动用银行授信额度530.6亿元，可动用资金达1704.9亿元。

至于负债，银行及其他借贷为1487.4亿元而担保票据及公司债券则为797.1亿元，总借贷为2284.5亿元，其中一年内到期的借贷为452.3亿元，占总借贷的19.8%，长短债比例也较合理。

中海唯一要做的，就是继续保持。

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