正荣地产打造规模效益安全“三平衡”模式 稳冲全年销售目标

正荣地产打造规模效益安全“三平衡”模式 稳冲全年销售目标

8月23日，正荣地产召开2021年上半年度业绩发布会。

正荣地产2021年上半年的财务数据显示，期内公司实现总营收160亿元，同比增长10%；净利润为15亿元，同比增长18%。

左起：执行董事兼常务副总裁李洋；执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝；执行董事兼董事会副主席刘伟亮；执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健

2021年上半年，正荣地产实现合约销售额823亿元，同比增长47%，年度目标完成率54.9%。计算截至今年7月业绩公告的销售金额，已完成超943亿元。

正荣地产管理层表示，下半年正荣地产账上的约800亿合约负债部分会交付结转，联合营项目集中在下半年结转，今年有信心完成年度目标。

值得一提的是，近五年，正荣地产的规模从2017年的700亿元增长到2020年的1400亿元，再到今年直指1500亿元，年复合增长率达到了20.9%。

但规模和速度，对于面向未来发展的正荣地产而言，已不是第一追求。

执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，“未来三年，公司在保持增长的同时，平衡规模、效益和安全的关系，同时跟经营能力互相匹配。”

规模稳拓

销售额同比增长47%

2021上半年，正荣地产实现合约销售金额823.0亿元，同比增长47.0%，2021年的销售目标为1500亿元，已经达成54.9%；合约销售面积497.7万平方米，同比增长36.2%。按城市能级来看，正荣地产91.1%的销售额来自一二线城市。按区域来看，长三角及海西经济区是正荣地产的两大业绩贡献区域，合约销售额分别为466.7亿元及203.2亿元，同比分别增长80.9%、48.0%。深耕区域持续贡献业绩的同时，正荣后续布局的珠三角区域，随着疫情影响逐渐消退，扩张成效显现，业绩攀升速度较快，合约销售额同比增长302.2%至22.1亿，占比由1.0%上升至2.7%，未来或将成为正荣地产的又一大业绩贡献区域。

销售业绩增长的同时，正荣地产的营业收入表现也较为优异，2021上半年营业收入同比上升10.1%至160.1亿元，其中销售物业已经确认收入157.6亿元，同比增长10.2%，占总营业收入的98.5%。一方面，营业收入的增长主要由于交付项目构成有所变动，2021上半年均价较高的项目交付较多，例如长三角、华中两区域的交付均价分别上升62.5%、48.0%。另一方面，随着企业的持续扩张，业绩持续攀升，进而带动营业收入增长。2021上半年正荣地产预收账款为799.1亿元，较2020年增长31.3%，这在一定程度上锁定了未来企业的营业收入增长。

抬高安全边际

严控债务增长

2021年上半年正荣地产仅剔除预收账款的资产负债率略超监管要求，随着财务状况的持续改善，“三道红线”全面达标可期。正荣地产在业绩会上也表示将力争于2021年底实现“三道红线”全面达标。

正荣地产持续优化债务结构。以长债置换短债，短债占比持续下降，2021年上半年短债占比为28.5%，处于2017年以来最低位。其次，以低成本置换高成本债务，2021年上半年正荣地产新发行合计12.6亿美元等值绿色优先票据，偿还及提早赎回10.8亿美元优先票据。通过上述做法，正荣地产财务状况持续改善，有息负债增速降至12.2%，融资成本降至6.4%。

从融资渠道来看，正荣地产银行贷款及优先票据的占比较高，非银借款占比较2020年底降低至5%，融资结构持续改善。同时，正荣地产加强现金储备，合约销售额增长也使其资金相对充裕，货币资金444.5亿元，足以覆盖短期债务，短期偿债压力较小。

牟足发展潜力

夯实土储深度

正荣一直深耕一二线城市，上半年的销售额有91%来自一二线城市。以区域划分来看，销售额贡献最大的区域依然是长三角，占比57%，主要包括南京、苏州、合肥、上海等城市。贡献第二大的是海峡西岸，占比25%，主要包括福州、厦门、南昌等城市。中西部的销售额贡献是11%，主要包括武汉、长沙、西安等城市。剩余的8%来自于环渤海和珠三角。

2021年上半年正荣地产新增土地储备355.6万平方米，累计拥有土地储备2930万平方米，其中82%位于一二线城市，保障企业项目去化以及未来业绩增长。

从土储分布看，33%位于长三角，28%位于海西经济区，24%位于珠三角。持续深耕长三角、海西经济区的同时，正荣加大对珠三角的投资力度，并新进珠三角的核心城市广州，取得了突破性的进展。聚焦一二线城市，重点布局经济基本面向好的城市圈，能够为公司带来较强的业绩支撑。

上半年正荣一共在14个城市新增了24块土地，新增土储356万平方米，一二线城市占比90%，权益地价146.8亿元，权益拿地销售比33%，低于40%这条线。

今年以来，正荣新增项目中，一二线城市占比高达90%，预计未来销售均价达2万元以上。值得留意的是，正荣继续主攻长三角和海西两个市场时，加强了对长三角的布局，新增的土储中有1/3位于长三角，包括南京、杭州等城市，而在海峡西岸上半年新增土储占比达到28%。

与此同时，正荣今年在珠三角也有较大的突破，24%新增土储位于珠三角，其中新进入了广州，以低溢价收获了4个项目。下半年正荣会继续在几个重点区域寻找投资机会。

主动求变

提高合作比例

考虑到集中供地和房地产最新的调控政策，今年整个地产板块房企合作开发项目的情况较往年有明显的增加，正荣也是战略性地选择与经营理念相近的品牌开发商多合作，希望通过发挥各自的管理、资金和资源优势，降低开发成本和提升项目竞争力，实现合作双赢。

正荣在布局珠三角的过程中，与越秀、融创、招商等房企合作获取多宗地块。仅上半年新增的24宗地块里，就有21宗地块涉及合作开发。预计在集中供地和调控政策的影响下，正荣下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。

正荣管理层表示，希望通过发挥各自的管理、资金和资源优势，降低开发成本和提升项目竞争力，实现合作双赢。

正荣持续扩大和巩固原有区域的优势，根据第三方平台的统计，正荣在重点深耕城市的销售排名一直处于靠前位置，尤其是在长三角和海峡西岸这两大深耕区域。其中在苏州当地稳居销售前10，销售面积排名进入前5；在南京，正荣持续进入当地销售前10、权益销售排名更是位列前3。在另一个大本营海峡西岸，正荣在主要的城市都拥有非常稳固的市场地位，在福州排名前10、南昌排名前5，莆田更是排名前3。

截至2021年6月30日，正荣共有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约人民币5100亿元，预计可以支撑未来两年半的开发使用，其中，82%的土储位于一二线城市。土储的权益比和并表比已分别改善到56%和65%。

正荣地产管理层表示，未来公司会把土储比跟经营结合起来，争取在2-3年之间取一个平衡数。“既能满足企业维持在比较好的发展水平上，同时又不会沉淀大量的资金。”

2021年是正荣地产新三年战略的收官之年，也是十年战略的开局之年。在房地产行业充满机遇和挑战的时候，正荣会继续围绕高质量发展的目标，秉承精益稳行的经营方针，深化全国布局，提升核心业务能力，以卓越化管理和良好的信念状态，实现企业健康稳定的发展。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

文/大炮

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